PUEDO REEMPLAZAR AL FIADOR?
En los post previos, analizamos extensamente, la figura del fiador y las consecuencias que dicho rol acarrea.
En este espacio, avanzaremos sobre una de las alternativas propuestas por el mercado de seguros, para reemplazar dicha variable, dado que como es bien sabido al momento de alquilar uno de los más difíciles es el de las garantías. Los propietarios están cada vez más quisquillosos respecto de este tema, y la gente no acepta convertirse en garante con facilidad –a pesar de las modificaciones legislativas que propenden a descomprimir el tema-.
Con qué puede suplirse la garantía personal?
Con un seguro de caución del alquiler.
Cómo funciona?
El inquilino pagaría un seguro a una compañía, lo que le evitaría tener que encontrar a un tercero que lo avale. Los únicos requisitos para contratar el seguro son un buen historial de pago, y que el alquiler no supere el 30% de los ingresos.
En caso de que se agilice su utilización, mediante una póliza de Caución, se garantizaría el pago por incumplimiento por parte del inquilino durante la vigencia del contrato de locación, ya sea de inmuebles destinados a uso privado o comercial.Es más ventajoso, tanto para el locador como para el locatario, pues suple las garantías propietarias y los trastornos que surgen al necesitar ejecutarlas.Existen en el mercado?
Sí, estos seguros ya existen en el mercado, aunque en un caudal escaso de oferta y menor aún de demanda.
Por qué no se desarrollan?
El problema es que los desalojos no siempre se producen en los tiempos pactados por contrato, y por lo tanto las empresas aseguradoras tienen que enfrentar grandes gastos si los inquilinos dejan de pagar.
Laura Chappe
Abogada
www.abogadalaurachappe.com.ar
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viernes, 17 de octubre de 2008
martes, 14 de octubre de 2008
FIADORA. LIBERACIÓN. UN FALLO TRANQUILIZADOR.
FIADORA DEL CONTRATO DE LOCACIÓN. LIBERACIÓN. OTRO FALLO QUE VIENE A FORTALECER LA APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 1582 BIS, PRIMERA PARTE.
Tal como lo venimos comentando en los post previos, la sanción de la Ley 25.628 vino a instaurar un límite temporal a la obligación asumida por los fiadores, a fin de quitarle "dramatismo" a la participación en la celebración de diversos contratos, y en particular, a los de locación.
En este espacio, presentamos otro fallo del 2004 que se expide en el mismo sentido que el anterior, haciendo lugar a la liberación del fiador de las obligaciones históricamente asumidas.
Hechos:
Un Señor alquila un inmueble a otro quien propone a una fiadora, la cual es aceptada por el primero, concretándose el contrato de locación.
Luego, el inquilino incumple la obligación inicialmente asumida, dejando de pagar los cánones locativos.
A consecuencia de ello, y con el contrato original vencido, el Propietario intenta ejecutar los arriendos caidos contra el Locatario y la Fiadora.
Esta última se defiende y logra liberarse de la obligación asumida al momento de la firma del convenio.
Partes:
Lopez, Oscar E. C/ Godoy Ortiz, Eduvigis y otros.
Tribunal:
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala L.
Fecha:
20 de abril de 2004.
Loa aspectos más relevantes del Fallo:
"El artículo 1582 bis (Ley 25.628) del Código Civil.. viene a propiciar una interpretación restrictiva del alcance de la fianza en los contratos de locación de inmuebles. En efecto, sobre todo el segundo párrafo es demostrativo dela intención del legislador de liberar al fiador de sus obligaciones como tal, más allá del término original del contrato.
... corresponde interpretar que la garantía de los fiadores ha finalizado... el día del vencimiento del contrato primigenio.
.. como las dudas que aquí se discuten son posterioires, la excepción que interpusiera una de las fiadoras ha de prosperar.
De otro modo, el fiador se encontraría en virtual estado de impotencia donde nada podría hacer para liberarse, quedando "sine die" comprometido con las obligaciones que en su fuero íntimo jamás soñó que se extenderían más allá del plazo contractual pactado..
Así, poco importa el hecho de que la locación se haya continuado para el locador y locatario en los términos del contrato originario (art. 1622 del Código Civil)), pues aún cuando el fiador se haya comprometido en forma solidaria, lisa y llana y como principal pagador por las obligaciones del contrato que afinazó, debe entenderser que lo ha hecho hasta que finalizara el término allí pactado...
...debe tenerse presente que la fianza es, normalmente, un acto jurídico gratuito.. en especial la prestada por una persona física en un contrato de locaicón de inmuebles, por lo que si el contrato establece simplemente la fianza sin más agregado, no hay duda que las obligaciones del fiador concluyen al término del contrato originario, por más que después la locación subsista en los términos del artículo 1622..."
Mi conclusión:
La sanción de la Ley 25.628 vino a aclarar los límites de la vigencia de la obligación del fiador para con la participación que asumió al momento de la celebración del contrato primigenio.
Ello no significa que el Locador quede desamparado legalmente o que no pueda ejecutar su deuda.
El Locador tendrá acción sólo y contra el obligado principal, o sea el Locatario, y contra él deberá enderezar el reclamo, siempre y cuando -como lo venimos destacando- no haya intimado al inquilino y al garante en tiempo y forma al cumplimiento de las obligaciones emergentes del contrato de locación.
De lo contrario, el fiador se hará a un costado legítimamente.
Para ello se sancionó la ley, para darle tranquilidad al garante y evitando que se escondan aquellos que podrían "ayudar" a otros, por temor a perder todo.
Existen asimismo, alternativas a la garantía personal, que serán tratadas en post subsiguientes, más, ciertamente, y para su inclusión en los contratos de locación de inmuebles para viviendas, han tenido una baja recepción en la sociedad.
Laura Chappe
Abogada
www.abogadalaurachappe.com.ar
Tal como lo venimos comentando en los post previos, la sanción de la Ley 25.628 vino a instaurar un límite temporal a la obligación asumida por los fiadores, a fin de quitarle "dramatismo" a la participación en la celebración de diversos contratos, y en particular, a los de locación.
En este espacio, presentamos otro fallo del 2004 que se expide en el mismo sentido que el anterior, haciendo lugar a la liberación del fiador de las obligaciones históricamente asumidas.
Hechos:
Un Señor alquila un inmueble a otro quien propone a una fiadora, la cual es aceptada por el primero, concretándose el contrato de locación.
Luego, el inquilino incumple la obligación inicialmente asumida, dejando de pagar los cánones locativos.
A consecuencia de ello, y con el contrato original vencido, el Propietario intenta ejecutar los arriendos caidos contra el Locatario y la Fiadora.
Esta última se defiende y logra liberarse de la obligación asumida al momento de la firma del convenio.
Partes:
Lopez, Oscar E. C/ Godoy Ortiz, Eduvigis y otros.
Tribunal:
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala L.
Fecha:
20 de abril de 2004.
Loa aspectos más relevantes del Fallo:
"El artículo 1582 bis (Ley 25.628) del Código Civil.. viene a propiciar una interpretación restrictiva del alcance de la fianza en los contratos de locación de inmuebles. En efecto, sobre todo el segundo párrafo es demostrativo dela intención del legislador de liberar al fiador de sus obligaciones como tal, más allá del término original del contrato.
... corresponde interpretar que la garantía de los fiadores ha finalizado... el día del vencimiento del contrato primigenio.
.. como las dudas que aquí se discuten son posterioires, la excepción que interpusiera una de las fiadoras ha de prosperar.
De otro modo, el fiador se encontraría en virtual estado de impotencia donde nada podría hacer para liberarse, quedando "sine die" comprometido con las obligaciones que en su fuero íntimo jamás soñó que se extenderían más allá del plazo contractual pactado..
Así, poco importa el hecho de que la locación se haya continuado para el locador y locatario en los términos del contrato originario (art. 1622 del Código Civil)), pues aún cuando el fiador se haya comprometido en forma solidaria, lisa y llana y como principal pagador por las obligaciones del contrato que afinazó, debe entenderser que lo ha hecho hasta que finalizara el término allí pactado...
...debe tenerse presente que la fianza es, normalmente, un acto jurídico gratuito.. en especial la prestada por una persona física en un contrato de locaicón de inmuebles, por lo que si el contrato establece simplemente la fianza sin más agregado, no hay duda que las obligaciones del fiador concluyen al término del contrato originario, por más que después la locación subsista en los términos del artículo 1622..."
Mi conclusión:
La sanción de la Ley 25.628 vino a aclarar los límites de la vigencia de la obligación del fiador para con la participación que asumió al momento de la celebración del contrato primigenio.
Ello no significa que el Locador quede desamparado legalmente o que no pueda ejecutar su deuda.
El Locador tendrá acción sólo y contra el obligado principal, o sea el Locatario, y contra él deberá enderezar el reclamo, siempre y cuando -como lo venimos destacando- no haya intimado al inquilino y al garante en tiempo y forma al cumplimiento de las obligaciones emergentes del contrato de locación.
De lo contrario, el fiador se hará a un costado legítimamente.
Para ello se sancionó la ley, para darle tranquilidad al garante y evitando que se escondan aquellos que podrían "ayudar" a otros, por temor a perder todo.
Existen asimismo, alternativas a la garantía personal, que serán tratadas en post subsiguientes, más, ciertamente, y para su inclusión en los contratos de locación de inmuebles para viviendas, han tenido una baja recepción en la sociedad.
Laura Chappe
Abogada
www.abogadalaurachappe.com.ar
viernes, 10 de octubre de 2008
REQUISITOS PARA ALQUILAR UN INMUEBLE. SEGUNDA PARTE
REQUISITOS PARA ALQUILAR UN INMUEBLE. CONTINUACIÓN
EN LA NOTA PREVIA, NOS SITUAMOS EN EL MOMENTO INICIAL CONCERNIENTE A LA BÚSQUEDA DE NUESTRO DEPARTAMENTO. EN ESTA OPORTUNIDAD, NOS DETENDREMOS EN UNO DE SUS ASPECTOS SOBRESALIENTES: LA FIANZA.
PRIMER ASPECTO: QUÉ ES LA FIANZA?
Y NUESTRA PRIMERA RESPUESTA ES “UN ACTO DE FÉ Y CONFIANZA ENTRE INQUILINO Y GARANTE”. MÁS ALLÁ DE ELLO, ES FUNDAMENTAL ACLARAR EL CONCEPTO QUE EMANA DEL CÓDIGO CIVIL, ART. 1986. “ HABRÁ CONTRATO DE FIANZA, CUANDO UNA DE LAS PARTES SE HUBIERE OBLIGADO ACCESORIAMENTE POR UN TERCERO, Y EL ACREEDOR DE ESE TERCERO ACEPTASE SU OBLIGACIÓN ACCESORIA”.
SEGUNDO ASPECTO: QUIENES INTERVIENEN?
EN ESTE CUADRO Y ESPECÍFICAMENTE EN LOS CONTRATOS DE ALQUILER, PARTICIPAN TRES PERSONAS: EL PROPIETARIO (ACREEDOR DEL INQUILINO POR LOS ALQUILERES QUE SE PAUTARON); INQUILINO (DEUDOR PRINCIPAL) Y EL FIADOR (TERCERO QUE SE OBLIGA A CUMPLIR AL PAGO DEL ALQUILER EN CASO DE QUE EL INQUILINO INCUMPLA).
EL FIADOR PUEDE SER FAMILIAR O PUEDE SER UN TERCERO SIN VÍNCULO CON EL PRETENSO INQUILINO?
ESTE TERCERO PUEDE SER FAMILIAR DIRECTO, O NO, Y PRESENTAR UNA PROPIEDAD COMO PRENDA DE CAPACIDAD ECONÓMICA O NO. EN CASO DE OFRECERLA, PODRÍA ESTAR DENTRO DE LA MISMA LOCALIDAD DE CELEBRACIÓN DEL CONTRATO O FUERA DE EL. INCLUSO, PUEDEN SOLICITAR MÁS DE UNA PROPIEDAD EN GARANTÍA, DEPENDIENDO DEL MONTO DE LA OPERACIÓN.
CUARTO ASPECTO: ESTUDIO DE LA GARANTÍA.
UNA VEZ PRESENTADO EL GARANTE AL PROPIETARIO, ÉSTE SOLICITARÁ LOS INFORMES DE ESTILO PARA INFORMARSE ACERCA DEL STATUS LEGAL DE LA PROPIEDAD –RECHAZANDO LA PROPUESTA EN CASO DE QUE ESTÉ AFECTADA A BIEN DE FAMILIA, HIPOTECADA O EMBARGADA- Y OBTENDRÁ LA MISMA INFORMACIÓN ACERCA DEL GARANTE; QUIEN PASARÁ DE SER TITULAR DE UN CONTRATO ACCESORIO, A VARIABLE DEFINITORIA DE LA CELEBRACIÓN EXITOSA DEL CONTRATO.
EN CASO DE ACEPTACIÓN DEL GARANTE PROPUESTO, ÉSTE DEBERÁ ABSTENERSE DE REALIZAR ACTOS JURÍDICOS QUE ALTEREN LA INTEGRIDAD DEL BIEN OFRECIDO EN GARANTÍA, SO PENA DE PODER SER REPROCHADO INCLUSIVE HASTA PENALMENTE POR DESBARATAR LOS DERECHOS ACORDADOS CON EL PROPIETARIO. EN CASO DE VERSE OBLIGADO A DISPONER DE ESE BIEN, LO RECOMENDABLE ES QUE LO ANOTICIE CON ANTICIPACIÓN A SU AFIANZADO Y AL PROPIETARIO, QUIEN PODRÁ SOLICITARLE AL INQUILINO QUE OFREZCA LA SUSTITUCIÓN PERTINENTE.
POR ÚLTIMO: ES ARRIESGADO “SALIR DE GARANTE”??
SI Y NO. COMO LO DIJÉRAMOS INICIALMENTE, EL FIADOR EJERCE LIBREMENTE UN ACTO DE FE, ASENTADO EN LA PLENA CONFIANZA HACIA SU AFIANZADO, CON EL CUAL SEGURAMENTE, LO UNE UN VÍNCULO ANTERIOR Y SÓLIDO. EL RIESGO APARECE CUANDO EL PRINCIPAL OBLIGADO AL PAGO, EL INQUILINO, INCUMPLE EN SU OBLIGACIÓN DESINFORMANDO DE ELLO A SU GARANTE, QUIEN CON EL CORRER DE LOS MESES SE ANOTICIARÁ DE ESA SITUACIÓN MEDIANTE UNA CARTA DOCUMENTO QUE LO INTIMARÁ AL PAGO DE LOS ALQUILERES CAIDOS Y DE ALLÍ EN MÁS, SE DEBERÁ RECORRER UN CAMINO INCIERTO, DEPENDIENDO DE TRES VOLUNTADES CONTRAPUESTAS Y LIMITADAS: EL PROPIETARIO QUE DESEA PERCIBIR LOS ARRIENDOS ACORDADOS, EL INQUILINO CAIDO EN DESGRACIA Y EL GARANTE DEBIENDO CUBRIR LO QUE NO SUPUSO DEBERÍA AFRONTAR.
POR ELLO LO RECOMENDABLE ES QUE ANTE EL OTORGAMIENTO DE UNA FIANZA, EL GARANTE SE MANTENGA AL TANTO DEL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ALQUILER PACTADO, Y EN CASO DE QUE ADVIERTA UN INCUMPLIMIENTO SERÍO Y SOSTENIDO, ACUERDE CON EL INQUILINO UNA RESCISIÓN DE CONTRATO Y CON EL PROPIETARIO UN ACUERDO DE PAGO, EVITANDO QUEDAR SUJETO A LAS ACCIONES JUDICIALES DE EJECUCIÓN DE ALQUILERES Y DAÑOS Y PERJUICIOS POR EL INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL.
MI CONCLUSIÓN:
LA SUGERENCIA PARA EL PROPIETARIO, ES QUE SOLICITE INFORMES QUE LE ACTUALICEN EL DATO OBTENIDO INICIALMENTE, DEL ESTADO DE LA GARANTÍAN OPORTUNAMENTE ACEPTADA, Y EVITARSE EL “DOLOR DE CABEZA” QUE PUEDE SOBREVENIR ANTE LA NECESIDAD DE INICIAR ACCIONES LEGALES POR EJECUCIÓN DE ALQUILERES Y ADVERTIR, TARDE, QUE NO HAY QUIEN SE RESPONSABILICE POR ELLO.
LAURA CHAPPE
ABOGADA
www.abogadalaurachappe.com.ar
EN LA NOTA PREVIA, NOS SITUAMOS EN EL MOMENTO INICIAL CONCERNIENTE A LA BÚSQUEDA DE NUESTRO DEPARTAMENTO. EN ESTA OPORTUNIDAD, NOS DETENDREMOS EN UNO DE SUS ASPECTOS SOBRESALIENTES: LA FIANZA.
PRIMER ASPECTO: QUÉ ES LA FIANZA?
Y NUESTRA PRIMERA RESPUESTA ES “UN ACTO DE FÉ Y CONFIANZA ENTRE INQUILINO Y GARANTE”. MÁS ALLÁ DE ELLO, ES FUNDAMENTAL ACLARAR EL CONCEPTO QUE EMANA DEL CÓDIGO CIVIL, ART. 1986. “ HABRÁ CONTRATO DE FIANZA, CUANDO UNA DE LAS PARTES SE HUBIERE OBLIGADO ACCESORIAMENTE POR UN TERCERO, Y EL ACREEDOR DE ESE TERCERO ACEPTASE SU OBLIGACIÓN ACCESORIA”.
SEGUNDO ASPECTO: QUIENES INTERVIENEN?
EN ESTE CUADRO Y ESPECÍFICAMENTE EN LOS CONTRATOS DE ALQUILER, PARTICIPAN TRES PERSONAS: EL PROPIETARIO (ACREEDOR DEL INQUILINO POR LOS ALQUILERES QUE SE PAUTARON); INQUILINO (DEUDOR PRINCIPAL) Y EL FIADOR (TERCERO QUE SE OBLIGA A CUMPLIR AL PAGO DEL ALQUILER EN CASO DE QUE EL INQUILINO INCUMPLA).
EL FIADOR PUEDE SER FAMILIAR O PUEDE SER UN TERCERO SIN VÍNCULO CON EL PRETENSO INQUILINO?
ESTE TERCERO PUEDE SER FAMILIAR DIRECTO, O NO, Y PRESENTAR UNA PROPIEDAD COMO PRENDA DE CAPACIDAD ECONÓMICA O NO. EN CASO DE OFRECERLA, PODRÍA ESTAR DENTRO DE LA MISMA LOCALIDAD DE CELEBRACIÓN DEL CONTRATO O FUERA DE EL. INCLUSO, PUEDEN SOLICITAR MÁS DE UNA PROPIEDAD EN GARANTÍA, DEPENDIENDO DEL MONTO DE LA OPERACIÓN.
CUARTO ASPECTO: ESTUDIO DE LA GARANTÍA.
UNA VEZ PRESENTADO EL GARANTE AL PROPIETARIO, ÉSTE SOLICITARÁ LOS INFORMES DE ESTILO PARA INFORMARSE ACERCA DEL STATUS LEGAL DE LA PROPIEDAD –RECHAZANDO LA PROPUESTA EN CASO DE QUE ESTÉ AFECTADA A BIEN DE FAMILIA, HIPOTECADA O EMBARGADA- Y OBTENDRÁ LA MISMA INFORMACIÓN ACERCA DEL GARANTE; QUIEN PASARÁ DE SER TITULAR DE UN CONTRATO ACCESORIO, A VARIABLE DEFINITORIA DE LA CELEBRACIÓN EXITOSA DEL CONTRATO.
EN CASO DE ACEPTACIÓN DEL GARANTE PROPUESTO, ÉSTE DEBERÁ ABSTENERSE DE REALIZAR ACTOS JURÍDICOS QUE ALTEREN LA INTEGRIDAD DEL BIEN OFRECIDO EN GARANTÍA, SO PENA DE PODER SER REPROCHADO INCLUSIVE HASTA PENALMENTE POR DESBARATAR LOS DERECHOS ACORDADOS CON EL PROPIETARIO. EN CASO DE VERSE OBLIGADO A DISPONER DE ESE BIEN, LO RECOMENDABLE ES QUE LO ANOTICIE CON ANTICIPACIÓN A SU AFIANZADO Y AL PROPIETARIO, QUIEN PODRÁ SOLICITARLE AL INQUILINO QUE OFREZCA LA SUSTITUCIÓN PERTINENTE.
POR ÚLTIMO: ES ARRIESGADO “SALIR DE GARANTE”??
SI Y NO. COMO LO DIJÉRAMOS INICIALMENTE, EL FIADOR EJERCE LIBREMENTE UN ACTO DE FE, ASENTADO EN LA PLENA CONFIANZA HACIA SU AFIANZADO, CON EL CUAL SEGURAMENTE, LO UNE UN VÍNCULO ANTERIOR Y SÓLIDO. EL RIESGO APARECE CUANDO EL PRINCIPAL OBLIGADO AL PAGO, EL INQUILINO, INCUMPLE EN SU OBLIGACIÓN DESINFORMANDO DE ELLO A SU GARANTE, QUIEN CON EL CORRER DE LOS MESES SE ANOTICIARÁ DE ESA SITUACIÓN MEDIANTE UNA CARTA DOCUMENTO QUE LO INTIMARÁ AL PAGO DE LOS ALQUILERES CAIDOS Y DE ALLÍ EN MÁS, SE DEBERÁ RECORRER UN CAMINO INCIERTO, DEPENDIENDO DE TRES VOLUNTADES CONTRAPUESTAS Y LIMITADAS: EL PROPIETARIO QUE DESEA PERCIBIR LOS ARRIENDOS ACORDADOS, EL INQUILINO CAIDO EN DESGRACIA Y EL GARANTE DEBIENDO CUBRIR LO QUE NO SUPUSO DEBERÍA AFRONTAR.
POR ELLO LO RECOMENDABLE ES QUE ANTE EL OTORGAMIENTO DE UNA FIANZA, EL GARANTE SE MANTENGA AL TANTO DEL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ALQUILER PACTADO, Y EN CASO DE QUE ADVIERTA UN INCUMPLIMIENTO SERÍO Y SOSTENIDO, ACUERDE CON EL INQUILINO UNA RESCISIÓN DE CONTRATO Y CON EL PROPIETARIO UN ACUERDO DE PAGO, EVITANDO QUEDAR SUJETO A LAS ACCIONES JUDICIALES DE EJECUCIÓN DE ALQUILERES Y DAÑOS Y PERJUICIOS POR EL INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL.
MI CONCLUSIÓN:
LA SUGERENCIA PARA EL PROPIETARIO, ES QUE SOLICITE INFORMES QUE LE ACTUALICEN EL DATO OBTENIDO INICIALMENTE, DEL ESTADO DE LA GARANTÍAN OPORTUNAMENTE ACEPTADA, Y EVITARSE EL “DOLOR DE CABEZA” QUE PUEDE SOBREVENIR ANTE LA NECESIDAD DE INICIAR ACCIONES LEGALES POR EJECUCIÓN DE ALQUILERES Y ADVERTIR, TARDE, QUE NO HAY QUIEN SE RESPONSABILICE POR ELLO.
LAURA CHAPPE
ABOGADA
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