Existen las garantías otorgadas como alternativas a las garantías personales prestadas por medio de los "Fiadores o garantes??
Mi respuesta, es que actualmente, sólo tiene vigencia y con escasa recepción pública, los seguros de caución de alquileres y este "nuevo" producto, se presenta como una especie muy cercana a los seguros que ya funcionan en plaza.
Más, sin perjuicio de mi opinión, se ha publicado que las entidades bancarias ofrecerán desde los próximos meses la solución que decenas de miles de personas que viven en Capital Federal estaban esperando: un nuevo tipo de garantía para alquilar propiedades, denominadas, "garantías otorgadas".
Según algunos operadores inmobiliarios esta opción, podría revolucionar el sistema de inquilinato en la Argentina.
Los bancos se lanzaron a prestar servicios bajo la modalidad de “garantías para alquiler” de propiedades, en reemplazo de las tradicionales garantías propietarias, un sistema que ya funciona con éxito en otros países, como España y Portugal.
En qué consisten??
Se trata de una "garantía otorgada", a través de la cual el banco oficia como intermediario en el cobro de las cuotas o de alquileres que tienen un mínimo de 500 pesos y un máximo de 5.000.
Cuanto le costarían al pretenso inquilino?
El costo de la garantía es de un 9 por ciento sobre el monto total del contrato, que suele tener un promedio de dos años de duración.La entidad diseñó el producto acorde a las necesidades y posibilidades de los porteños, y estableció contactos con más de 300 inmobiliarias para que se conozca.
“Suele pasar que la gente que necesita alquilar debe pedir favores a un familiar o a un amigo para que les salga de garante propietario y si no lo tiene, en muchos casos, accede a garantías ´truchas´", explicó una fuente bancaria a la prensa.
Siguiendo la misma opinión, el sistema ofrece ventajas para todos los actores que hacen la operación: seguridad para los propietarios de cobrar todos los meses el alquiler en tiempo y forma; servicio para los potenciales inquilinos y, en el caso de las inmobiliarias, una mayor productividad.
Mi Conclusión:
De todos modos, no se puede dejar de vista que si una persona, alquila una propiedad con fines de vivienda a $ 1000 por mes, ello alcanza a un contrato de locación mínimo de $ 24.000 y debería estar desembolsando $ 2400 aproximadamente -dado que al 9% propuesto deberían adicionarse gastos administrativos- para cubrir este concepto que de la manera original, no sería necesario.
Es una opción, y como tal la celebro, aunque no la veo viable para las personas de menores recursos, que son la masa de inquilinos existente. Y ciertamente será de utilidad si logra superar las dificultades de tramitación y/o adquisición de los seguros de caución ya existentes.
Laura Chappe
Abogada
www.abogadalaurachappe.com.ar
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sábado, 18 de octubre de 2008
viernes, 17 de octubre de 2008
UNA ALTERNATIVA AL FIADOR PERSONAL
PUEDO REEMPLAZAR AL FIADOR?
En los post previos, analizamos extensamente, la figura del fiador y las consecuencias que dicho rol acarrea.
En este espacio, avanzaremos sobre una de las alternativas propuestas por el mercado de seguros, para reemplazar dicha variable, dado que como es bien sabido al momento de alquilar uno de los más difíciles es el de las garantías. Los propietarios están cada vez más quisquillosos respecto de este tema, y la gente no acepta convertirse en garante con facilidad –a pesar de las modificaciones legislativas que propenden a descomprimir el tema-.
Con qué puede suplirse la garantía personal?
Con un seguro de caución del alquiler.
Cómo funciona?
El inquilino pagaría un seguro a una compañía, lo que le evitaría tener que encontrar a un tercero que lo avale. Los únicos requisitos para contratar el seguro son un buen historial de pago, y que el alquiler no supere el 30% de los ingresos.
En caso de que se agilice su utilización, mediante una póliza de Caución, se garantizaría el pago por incumplimiento por parte del inquilino durante la vigencia del contrato de locación, ya sea de inmuebles destinados a uso privado o comercial.Es más ventajoso, tanto para el locador como para el locatario, pues suple las garantías propietarias y los trastornos que surgen al necesitar ejecutarlas.Existen en el mercado?
Sí, estos seguros ya existen en el mercado, aunque en un caudal escaso de oferta y menor aún de demanda.
Por qué no se desarrollan?
El problema es que los desalojos no siempre se producen en los tiempos pactados por contrato, y por lo tanto las empresas aseguradoras tienen que enfrentar grandes gastos si los inquilinos dejan de pagar.
Laura Chappe
Abogada
www.abogadalaurachappe.com.ar
En los post previos, analizamos extensamente, la figura del fiador y las consecuencias que dicho rol acarrea.
En este espacio, avanzaremos sobre una de las alternativas propuestas por el mercado de seguros, para reemplazar dicha variable, dado que como es bien sabido al momento de alquilar uno de los más difíciles es el de las garantías. Los propietarios están cada vez más quisquillosos respecto de este tema, y la gente no acepta convertirse en garante con facilidad –a pesar de las modificaciones legislativas que propenden a descomprimir el tema-.
Con qué puede suplirse la garantía personal?
Con un seguro de caución del alquiler.
Cómo funciona?
El inquilino pagaría un seguro a una compañía, lo que le evitaría tener que encontrar a un tercero que lo avale. Los únicos requisitos para contratar el seguro son un buen historial de pago, y que el alquiler no supere el 30% de los ingresos.
En caso de que se agilice su utilización, mediante una póliza de Caución, se garantizaría el pago por incumplimiento por parte del inquilino durante la vigencia del contrato de locación, ya sea de inmuebles destinados a uso privado o comercial.Es más ventajoso, tanto para el locador como para el locatario, pues suple las garantías propietarias y los trastornos que surgen al necesitar ejecutarlas.Existen en el mercado?
Sí, estos seguros ya existen en el mercado, aunque en un caudal escaso de oferta y menor aún de demanda.
Por qué no se desarrollan?
El problema es que los desalojos no siempre se producen en los tiempos pactados por contrato, y por lo tanto las empresas aseguradoras tienen que enfrentar grandes gastos si los inquilinos dejan de pagar.
Laura Chappe
Abogada
www.abogadalaurachappe.com.ar
miércoles, 15 de octubre de 2008
FIADOR. LIBERACIÓN. UN FALLO DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES.
En los post anteriores hicimos un recorrido por distintos fallos en los cuales se receptara claramente las previsiones del artículo 1582 bis, en el ámbito de la Capital Federal.
A fin de concluir la presentación de fallos, traemos a este espacio, un caso que fuera decidido en el ámbito de la Provincia de Buenos Aires, más precisamente, en Mar del Plata, y de relativa, reciente data.
Partes:
"BELICASTRO NOEMÍ Y OTRO C/ ALIMENTOS DEL MAR S.R.L. Y OTRO S/ DESALOJO ANTICIPADO".
Tribunal:
EXCELENTÍSIMA CÁMARA DE APELACIÓN EN LO CIVIL Y COMERCIAL, SALA PRIMERA. MAR DEL PLATA, PROVINCIA DE BUENOS AIRES.
Expediente Nro.
137.401
Fecha:
14 de NOVIEMBRE de 2006.
Hechos:
Una Sra. le alquila a una persona jurídica un inmueble en la costa; dicha locación es garantizada por un Fiador solvente, para el período 1999-2002.
Vencido el contrato la Locadora continúa percibiendo alquileres por un años y medio más -hasta julio de 2004-.
Entre julio de 2004 y setiembre de 2004, la Locataria incumple en el pago del arriendo convenido. Recién en setiembre la Propietaria envía carta documento intimando la restitución del inmueble.
El Reclamo:
Por vía del desalojo por vencimiento de contrato con petición de desalojo anticipado la Locadora acciona contra la parte Locataria y su Garante.
El Fiador opone la excepción de falta de legitimación pasiva, en virtud de la aplicación del artículo 1582 bis del Código Civil.
La decisión:
Hacer lugar a la expeción de falta de legitimación pasiva opuesta por el fiador.
Los aspectos relevantes del Fallo:
"... La norma regula -tal la ratio legis que la inspira- supuesto de extinción por vía directa de la fianza aplicada a la locación.
Siguiendo este derrotero se extrae que la norma dispone:
1- la cesación automática de la obligación de garantía opr ele vencimiento de la locación cuando medie renovación o prórroga expresa o tácita (inacción) del contrato de locación;
2.- la exigencia de consentimiento expreso del fiador, prestado después de concluído el plazo de la locación convenido, para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita; y
3.- la exigencia de la prolongación "voluntaria" en el tiempo de la relación locativa.
De ahí entonces, que la exitnción de la obligación del fiador se produce por el solo vencimiento del término de la locación, excepto que el locador hubiere intimado extrajudicialmente la devolución del inmueble o hubiere iniciado el juicio de desalojo ("siempre dentro de un plazo exiguo), y el locatario hubiere permanecido contra la voluntad de su co contratante.
Dicho de otro modo, si pese al reclamo del locador, el locatario se niga a cumplir coluntariamente con su obligacio´n de restituir la cosa locada al vencer el término del contrato, únicamente ne este caso la obligación del fiador permanece vigente.
... porque lo que importa es que el locador sea diligente y reclame la tenencia (del inmueble) sin dilaciones, pues si esto no ocurre y la intimación se produce (tardíamente) la fianza no podrá hacerse extensiva luego de tan alongada y silenciosa espera, pues ha perdido virtualidad, cobrando operativida lo normado por el artículo 1582 bis del Código Civil".
Mi conclusión:
Ya no cabe duda de la situación del fiador, y de la necesidad de instrumentar toda modificación por escrito, intimar inmediatamente la restitución del inmueble, y firmar en caso de que así lo decidan las partes, un nuevo contrato.
De lo contrario, el único legítimamente obligado, será el Locatario.
Laura Chappe
Abogada
http://www.abogadalaurachappe.com.ar/
A fin de concluir la presentación de fallos, traemos a este espacio, un caso que fuera decidido en el ámbito de la Provincia de Buenos Aires, más precisamente, en Mar del Plata, y de relativa, reciente data.
Partes:
"BELICASTRO NOEMÍ Y OTRO C/ ALIMENTOS DEL MAR S.R.L. Y OTRO S/ DESALOJO ANTICIPADO".
Tribunal:
EXCELENTÍSIMA CÁMARA DE APELACIÓN EN LO CIVIL Y COMERCIAL, SALA PRIMERA. MAR DEL PLATA, PROVINCIA DE BUENOS AIRES.
Expediente Nro.
137.401
Fecha:
14 de NOVIEMBRE de 2006.
Hechos:
Una Sra. le alquila a una persona jurídica un inmueble en la costa; dicha locación es garantizada por un Fiador solvente, para el período 1999-2002.
Vencido el contrato la Locadora continúa percibiendo alquileres por un años y medio más -hasta julio de 2004-.
Entre julio de 2004 y setiembre de 2004, la Locataria incumple en el pago del arriendo convenido. Recién en setiembre la Propietaria envía carta documento intimando la restitución del inmueble.
El Reclamo:
Por vía del desalojo por vencimiento de contrato con petición de desalojo anticipado la Locadora acciona contra la parte Locataria y su Garante.
El Fiador opone la excepción de falta de legitimación pasiva, en virtud de la aplicación del artículo 1582 bis del Código Civil.
La decisión:
Hacer lugar a la expeción de falta de legitimación pasiva opuesta por el fiador.
Los aspectos relevantes del Fallo:
"... La norma regula -tal la ratio legis que la inspira- supuesto de extinción por vía directa de la fianza aplicada a la locación.
Siguiendo este derrotero se extrae que la norma dispone:
1- la cesación automática de la obligación de garantía opr ele vencimiento de la locación cuando medie renovación o prórroga expresa o tácita (inacción) del contrato de locación;
2.- la exigencia de consentimiento expreso del fiador, prestado después de concluído el plazo de la locación convenido, para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita; y
3.- la exigencia de la prolongación "voluntaria" en el tiempo de la relación locativa.
De ahí entonces, que la exitnción de la obligación del fiador se produce por el solo vencimiento del término de la locación, excepto que el locador hubiere intimado extrajudicialmente la devolución del inmueble o hubiere iniciado el juicio de desalojo ("siempre dentro de un plazo exiguo), y el locatario hubiere permanecido contra la voluntad de su co contratante.
Dicho de otro modo, si pese al reclamo del locador, el locatario se niga a cumplir coluntariamente con su obligacio´n de restituir la cosa locada al vencer el término del contrato, únicamente ne este caso la obligación del fiador permanece vigente.
... porque lo que importa es que el locador sea diligente y reclame la tenencia (del inmueble) sin dilaciones, pues si esto no ocurre y la intimación se produce (tardíamente) la fianza no podrá hacerse extensiva luego de tan alongada y silenciosa espera, pues ha perdido virtualidad, cobrando operativida lo normado por el artículo 1582 bis del Código Civil".
Mi conclusión:
Ya no cabe duda de la situación del fiador, y de la necesidad de instrumentar toda modificación por escrito, intimar inmediatamente la restitución del inmueble, y firmar en caso de que así lo decidan las partes, un nuevo contrato.
De lo contrario, el único legítimamente obligado, será el Locatario.
Laura Chappe
Abogada
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domingo, 12 de octubre de 2008
FIANZA A PLAZO FIJO
FIANZA A PLAZO FIJO.
En los dos últimos post nos extendimos acerca de las nociones y características de la fianza y la situación del Fiador que garantizó un contrato de locación.
En este tercero, deseamos llevar tranquilidad en cuanto a la extensión temporal de la obligación de afianzar asumida por el Garante al momento de participar en la celebración del contrato, merced a la sanción de la Ley 25.628/2002, que vino a poner un coto ta la vinculación del fiador en relación a la fianza prestada inicialmente, imponiendo la prohibición de la extensión de la fianza en los contratos de locación.
Por la relevancia de su texto, transcribimos dicha ley, que consta de sólo dos artículos y prescribe lo siguiente:
"ARTICULO 1º — Incorpórase como artículo 1582 bis del Código Civil, el siguiente:"La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste.
Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.’
ARTICULO 2º — Comuníquese al Poder Ejecutivo nacional.
DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL CONGRESO ARGENTINO, EN BUENOS AIRES, EL 31 JUL. 2002".
Con ella tenemos que la obligación del fiador, de responder por las falencias del locatario, "cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación, salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado".
Por ello es conveniente por el lado del Propietario, y tal como lo destacamos en el post anterior, mantener informado al garante sobre el devenir del cumplimiento de las obligaciones por parte del locatario, y a su vez, ser diligente en el momento de efectuar los reclamos.
Desde la optica del Garante, sería recomendable, que no pierda comunicación con su afianzado, de forma tal de llegar a la conclusión de la locación de la misma forma en que se arribó a la misma, gozando de la confianza y la palabra puesta en juego para participar de una empresa tan trascendente, como es, la de garantizar las obligaciones de un tercero.
Más, es valioso aclarar, que el Locador debe realizar las gestiones tendientes al cumplimiento con diligencia, puesto que de lo contrario, vencido que estuviera el plazo del contrato principal, el Garante podrá abstraerse de responder a los requerimientos que se le formulen, amparado en esta norma.
Para prorrogar la obligación del fiador el Propietario deberá intimar la restitución del bien locado por medio fehaciente y en el tiempo correspondiente; de lo contario éste podrá interponer y lograr repeler la acción judicial que se le instaure por el cumplimiento de las obligaciones históricamente asumidas.
Y la recomendación más relevante, es que una vez que se venció el contrato de alquiler inicial, se celebre uno nuevo, siendo que los costos que ello importen serán secundarios frente a la tranquilidad que traiga, puesto que el mismo renovará las promesas realizadas y actualizará su contenido conforme sea necesario para todas las partes contratantes.
Laura Chappe
Abogada
www.abogadalaurachappe.com.ar
En los dos últimos post nos extendimos acerca de las nociones y características de la fianza y la situación del Fiador que garantizó un contrato de locación.
En este tercero, deseamos llevar tranquilidad en cuanto a la extensión temporal de la obligación de afianzar asumida por el Garante al momento de participar en la celebración del contrato, merced a la sanción de la Ley 25.628/2002, que vino a poner un coto ta la vinculación del fiador en relación a la fianza prestada inicialmente, imponiendo la prohibición de la extensión de la fianza en los contratos de locación.
Por la relevancia de su texto, transcribimos dicha ley, que consta de sólo dos artículos y prescribe lo siguiente:
"ARTICULO 1º — Incorpórase como artículo 1582 bis del Código Civil, el siguiente:"La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste.
Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.’
ARTICULO 2º — Comuníquese al Poder Ejecutivo nacional.
DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL CONGRESO ARGENTINO, EN BUENOS AIRES, EL 31 JUL. 2002".
Con ella tenemos que la obligación del fiador, de responder por las falencias del locatario, "cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación, salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado".
Por ello es conveniente por el lado del Propietario, y tal como lo destacamos en el post anterior, mantener informado al garante sobre el devenir del cumplimiento de las obligaciones por parte del locatario, y a su vez, ser diligente en el momento de efectuar los reclamos.
Desde la optica del Garante, sería recomendable, que no pierda comunicación con su afianzado, de forma tal de llegar a la conclusión de la locación de la misma forma en que se arribó a la misma, gozando de la confianza y la palabra puesta en juego para participar de una empresa tan trascendente, como es, la de garantizar las obligaciones de un tercero.
Más, es valioso aclarar, que el Locador debe realizar las gestiones tendientes al cumplimiento con diligencia, puesto que de lo contrario, vencido que estuviera el plazo del contrato principal, el Garante podrá abstraerse de responder a los requerimientos que se le formulen, amparado en esta norma.
Para prorrogar la obligación del fiador el Propietario deberá intimar la restitución del bien locado por medio fehaciente y en el tiempo correspondiente; de lo contario éste podrá interponer y lograr repeler la acción judicial que se le instaure por el cumplimiento de las obligaciones históricamente asumidas.
Y la recomendación más relevante, es que una vez que se venció el contrato de alquiler inicial, se celebre uno nuevo, siendo que los costos que ello importen serán secundarios frente a la tranquilidad que traiga, puesto que el mismo renovará las promesas realizadas y actualizará su contenido conforme sea necesario para todas las partes contratantes.
Laura Chappe
Abogada
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sábado, 11 de octubre de 2008
YO TE AFIANZO - Y AHORA QUÉ RIESGOS CORRO?
Yo te afianzo", y ahora qué riesgos corro??"
En el post anterior nos explayamos sobre este aspecto determinante para la celebración de un contrato de locación, que es la fianza.
Y desde este espacio deseamos ampliar el punto desde la óptica del Fiador, y los riesgos que asume por el rol que ocupa en el convenio.
Tenemos que el contrato de alquiler se celebra entre el propietario, el inquilino y el fiador, quien asumirá de corriente, las mismas obligaciones que el locatario a nivel patrimonial, quedando únicamente al margen, de la obligación de restituir el inmueble al locador en tiempo y forma, tal como se acuerde inicialmente.
Dicha obligación tendrá vigencia durante el tiempo del contrato, más, si una vez vencido el plazo del mismo, el inquilino continuara ocupando la unidad, por un tiempo posterior razonable, el fiador seguirá obligado por dicho contrato, a menos que se manifieste desvinculado del mismo.
Al Garante se le podrá reclamar el pago de cánones locativos caidos, los daños y perjuicios habidos, y demás conceptos que se generen a partir de la vinculación contractual.
No obtante ello, es de vital importancia para sostener una relación contractual basada en la buena fé, que el propietario anoticie al fiador acerca de la conducta asumida por el inquilino a fin de que éste sepa regularmente, en qué situación se encuentra, y no sea sorprendido en caso de que se le deba reclamar.
Como síntesis:
Afianzar un contrato de alquiler no es una situación de por sí altamente riesgosa ni ilimitada ni condicionante absolutamente.
El Fiador podrá modificar su status patrimonial, y en caso de que así sea, informar dicha circunstancia al inquilino y al propietario -a fin de que éste ejerza el derecho que de ordinario posee, para solicitar el reemplazo de la garantía al inquilino-.
El tiempo por el cual se obliga a respaldar la obligación principal, es por la duración del contrato.
Sostenido en la buena fé que debe sostener las relaciones jurídicas habidas, es recomendable que el propietario mantenga regularmente informado al Garante acerca del cumplimiento o incumplimiento del Locatario afianzado.
Laura Chappe
Abogada
www.abogadalaurachappe.com.ar
En el post anterior nos explayamos sobre este aspecto determinante para la celebración de un contrato de locación, que es la fianza.
Y desde este espacio deseamos ampliar el punto desde la óptica del Fiador, y los riesgos que asume por el rol que ocupa en el convenio.
Tenemos que el contrato de alquiler se celebra entre el propietario, el inquilino y el fiador, quien asumirá de corriente, las mismas obligaciones que el locatario a nivel patrimonial, quedando únicamente al margen, de la obligación de restituir el inmueble al locador en tiempo y forma, tal como se acuerde inicialmente.
Dicha obligación tendrá vigencia durante el tiempo del contrato, más, si una vez vencido el plazo del mismo, el inquilino continuara ocupando la unidad, por un tiempo posterior razonable, el fiador seguirá obligado por dicho contrato, a menos que se manifieste desvinculado del mismo.
Al Garante se le podrá reclamar el pago de cánones locativos caidos, los daños y perjuicios habidos, y demás conceptos que se generen a partir de la vinculación contractual.
No obtante ello, es de vital importancia para sostener una relación contractual basada en la buena fé, que el propietario anoticie al fiador acerca de la conducta asumida por el inquilino a fin de que éste sepa regularmente, en qué situación se encuentra, y no sea sorprendido en caso de que se le deba reclamar.
Como síntesis:
Afianzar un contrato de alquiler no es una situación de por sí altamente riesgosa ni ilimitada ni condicionante absolutamente.
El Fiador podrá modificar su status patrimonial, y en caso de que así sea, informar dicha circunstancia al inquilino y al propietario -a fin de que éste ejerza el derecho que de ordinario posee, para solicitar el reemplazo de la garantía al inquilino-.
El tiempo por el cual se obliga a respaldar la obligación principal, es por la duración del contrato.
Sostenido en la buena fé que debe sostener las relaciones jurídicas habidas, es recomendable que el propietario mantenga regularmente informado al Garante acerca del cumplimiento o incumplimiento del Locatario afianzado.
Laura Chappe
Abogada
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viernes, 10 de octubre de 2008
REQUISITOS PARA ALQUILAR UN INMUEBLE. SEGUNDA PARTE
REQUISITOS PARA ALQUILAR UN INMUEBLE. CONTINUACIÓN
EN LA NOTA PREVIA, NOS SITUAMOS EN EL MOMENTO INICIAL CONCERNIENTE A LA BÚSQUEDA DE NUESTRO DEPARTAMENTO. EN ESTA OPORTUNIDAD, NOS DETENDREMOS EN UNO DE SUS ASPECTOS SOBRESALIENTES: LA FIANZA.
PRIMER ASPECTO: QUÉ ES LA FIANZA?
Y NUESTRA PRIMERA RESPUESTA ES “UN ACTO DE FÉ Y CONFIANZA ENTRE INQUILINO Y GARANTE”. MÁS ALLÁ DE ELLO, ES FUNDAMENTAL ACLARAR EL CONCEPTO QUE EMANA DEL CÓDIGO CIVIL, ART. 1986. “ HABRÁ CONTRATO DE FIANZA, CUANDO UNA DE LAS PARTES SE HUBIERE OBLIGADO ACCESORIAMENTE POR UN TERCERO, Y EL ACREEDOR DE ESE TERCERO ACEPTASE SU OBLIGACIÓN ACCESORIA”.
SEGUNDO ASPECTO: QUIENES INTERVIENEN?
EN ESTE CUADRO Y ESPECÍFICAMENTE EN LOS CONTRATOS DE ALQUILER, PARTICIPAN TRES PERSONAS: EL PROPIETARIO (ACREEDOR DEL INQUILINO POR LOS ALQUILERES QUE SE PAUTARON); INQUILINO (DEUDOR PRINCIPAL) Y EL FIADOR (TERCERO QUE SE OBLIGA A CUMPLIR AL PAGO DEL ALQUILER EN CASO DE QUE EL INQUILINO INCUMPLA).
EL FIADOR PUEDE SER FAMILIAR O PUEDE SER UN TERCERO SIN VÍNCULO CON EL PRETENSO INQUILINO?
ESTE TERCERO PUEDE SER FAMILIAR DIRECTO, O NO, Y PRESENTAR UNA PROPIEDAD COMO PRENDA DE CAPACIDAD ECONÓMICA O NO. EN CASO DE OFRECERLA, PODRÍA ESTAR DENTRO DE LA MISMA LOCALIDAD DE CELEBRACIÓN DEL CONTRATO O FUERA DE EL. INCLUSO, PUEDEN SOLICITAR MÁS DE UNA PROPIEDAD EN GARANTÍA, DEPENDIENDO DEL MONTO DE LA OPERACIÓN.
CUARTO ASPECTO: ESTUDIO DE LA GARANTÍA.
UNA VEZ PRESENTADO EL GARANTE AL PROPIETARIO, ÉSTE SOLICITARÁ LOS INFORMES DE ESTILO PARA INFORMARSE ACERCA DEL STATUS LEGAL DE LA PROPIEDAD –RECHAZANDO LA PROPUESTA EN CASO DE QUE ESTÉ AFECTADA A BIEN DE FAMILIA, HIPOTECADA O EMBARGADA- Y OBTENDRÁ LA MISMA INFORMACIÓN ACERCA DEL GARANTE; QUIEN PASARÁ DE SER TITULAR DE UN CONTRATO ACCESORIO, A VARIABLE DEFINITORIA DE LA CELEBRACIÓN EXITOSA DEL CONTRATO.
EN CASO DE ACEPTACIÓN DEL GARANTE PROPUESTO, ÉSTE DEBERÁ ABSTENERSE DE REALIZAR ACTOS JURÍDICOS QUE ALTEREN LA INTEGRIDAD DEL BIEN OFRECIDO EN GARANTÍA, SO PENA DE PODER SER REPROCHADO INCLUSIVE HASTA PENALMENTE POR DESBARATAR LOS DERECHOS ACORDADOS CON EL PROPIETARIO. EN CASO DE VERSE OBLIGADO A DISPONER DE ESE BIEN, LO RECOMENDABLE ES QUE LO ANOTICIE CON ANTICIPACIÓN A SU AFIANZADO Y AL PROPIETARIO, QUIEN PODRÁ SOLICITARLE AL INQUILINO QUE OFREZCA LA SUSTITUCIÓN PERTINENTE.
POR ÚLTIMO: ES ARRIESGADO “SALIR DE GARANTE”??
SI Y NO. COMO LO DIJÉRAMOS INICIALMENTE, EL FIADOR EJERCE LIBREMENTE UN ACTO DE FE, ASENTADO EN LA PLENA CONFIANZA HACIA SU AFIANZADO, CON EL CUAL SEGURAMENTE, LO UNE UN VÍNCULO ANTERIOR Y SÓLIDO. EL RIESGO APARECE CUANDO EL PRINCIPAL OBLIGADO AL PAGO, EL INQUILINO, INCUMPLE EN SU OBLIGACIÓN DESINFORMANDO DE ELLO A SU GARANTE, QUIEN CON EL CORRER DE LOS MESES SE ANOTICIARÁ DE ESA SITUACIÓN MEDIANTE UNA CARTA DOCUMENTO QUE LO INTIMARÁ AL PAGO DE LOS ALQUILERES CAIDOS Y DE ALLÍ EN MÁS, SE DEBERÁ RECORRER UN CAMINO INCIERTO, DEPENDIENDO DE TRES VOLUNTADES CONTRAPUESTAS Y LIMITADAS: EL PROPIETARIO QUE DESEA PERCIBIR LOS ARRIENDOS ACORDADOS, EL INQUILINO CAIDO EN DESGRACIA Y EL GARANTE DEBIENDO CUBRIR LO QUE NO SUPUSO DEBERÍA AFRONTAR.
POR ELLO LO RECOMENDABLE ES QUE ANTE EL OTORGAMIENTO DE UNA FIANZA, EL GARANTE SE MANTENGA AL TANTO DEL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ALQUILER PACTADO, Y EN CASO DE QUE ADVIERTA UN INCUMPLIMIENTO SERÍO Y SOSTENIDO, ACUERDE CON EL INQUILINO UNA RESCISIÓN DE CONTRATO Y CON EL PROPIETARIO UN ACUERDO DE PAGO, EVITANDO QUEDAR SUJETO A LAS ACCIONES JUDICIALES DE EJECUCIÓN DE ALQUILERES Y DAÑOS Y PERJUICIOS POR EL INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL.
MI CONCLUSIÓN:
LA SUGERENCIA PARA EL PROPIETARIO, ES QUE SOLICITE INFORMES QUE LE ACTUALICEN EL DATO OBTENIDO INICIALMENTE, DEL ESTADO DE LA GARANTÍAN OPORTUNAMENTE ACEPTADA, Y EVITARSE EL “DOLOR DE CABEZA” QUE PUEDE SOBREVENIR ANTE LA NECESIDAD DE INICIAR ACCIONES LEGALES POR EJECUCIÓN DE ALQUILERES Y ADVERTIR, TARDE, QUE NO HAY QUIEN SE RESPONSABILICE POR ELLO.
LAURA CHAPPE
ABOGADA
www.abogadalaurachappe.com.ar
EN LA NOTA PREVIA, NOS SITUAMOS EN EL MOMENTO INICIAL CONCERNIENTE A LA BÚSQUEDA DE NUESTRO DEPARTAMENTO. EN ESTA OPORTUNIDAD, NOS DETENDREMOS EN UNO DE SUS ASPECTOS SOBRESALIENTES: LA FIANZA.
PRIMER ASPECTO: QUÉ ES LA FIANZA?
Y NUESTRA PRIMERA RESPUESTA ES “UN ACTO DE FÉ Y CONFIANZA ENTRE INQUILINO Y GARANTE”. MÁS ALLÁ DE ELLO, ES FUNDAMENTAL ACLARAR EL CONCEPTO QUE EMANA DEL CÓDIGO CIVIL, ART. 1986. “ HABRÁ CONTRATO DE FIANZA, CUANDO UNA DE LAS PARTES SE HUBIERE OBLIGADO ACCESORIAMENTE POR UN TERCERO, Y EL ACREEDOR DE ESE TERCERO ACEPTASE SU OBLIGACIÓN ACCESORIA”.
SEGUNDO ASPECTO: QUIENES INTERVIENEN?
EN ESTE CUADRO Y ESPECÍFICAMENTE EN LOS CONTRATOS DE ALQUILER, PARTICIPAN TRES PERSONAS: EL PROPIETARIO (ACREEDOR DEL INQUILINO POR LOS ALQUILERES QUE SE PAUTARON); INQUILINO (DEUDOR PRINCIPAL) Y EL FIADOR (TERCERO QUE SE OBLIGA A CUMPLIR AL PAGO DEL ALQUILER EN CASO DE QUE EL INQUILINO INCUMPLA).
EL FIADOR PUEDE SER FAMILIAR O PUEDE SER UN TERCERO SIN VÍNCULO CON EL PRETENSO INQUILINO?
ESTE TERCERO PUEDE SER FAMILIAR DIRECTO, O NO, Y PRESENTAR UNA PROPIEDAD COMO PRENDA DE CAPACIDAD ECONÓMICA O NO. EN CASO DE OFRECERLA, PODRÍA ESTAR DENTRO DE LA MISMA LOCALIDAD DE CELEBRACIÓN DEL CONTRATO O FUERA DE EL. INCLUSO, PUEDEN SOLICITAR MÁS DE UNA PROPIEDAD EN GARANTÍA, DEPENDIENDO DEL MONTO DE LA OPERACIÓN.
CUARTO ASPECTO: ESTUDIO DE LA GARANTÍA.
UNA VEZ PRESENTADO EL GARANTE AL PROPIETARIO, ÉSTE SOLICITARÁ LOS INFORMES DE ESTILO PARA INFORMARSE ACERCA DEL STATUS LEGAL DE LA PROPIEDAD –RECHAZANDO LA PROPUESTA EN CASO DE QUE ESTÉ AFECTADA A BIEN DE FAMILIA, HIPOTECADA O EMBARGADA- Y OBTENDRÁ LA MISMA INFORMACIÓN ACERCA DEL GARANTE; QUIEN PASARÁ DE SER TITULAR DE UN CONTRATO ACCESORIO, A VARIABLE DEFINITORIA DE LA CELEBRACIÓN EXITOSA DEL CONTRATO.
EN CASO DE ACEPTACIÓN DEL GARANTE PROPUESTO, ÉSTE DEBERÁ ABSTENERSE DE REALIZAR ACTOS JURÍDICOS QUE ALTEREN LA INTEGRIDAD DEL BIEN OFRECIDO EN GARANTÍA, SO PENA DE PODER SER REPROCHADO INCLUSIVE HASTA PENALMENTE POR DESBARATAR LOS DERECHOS ACORDADOS CON EL PROPIETARIO. EN CASO DE VERSE OBLIGADO A DISPONER DE ESE BIEN, LO RECOMENDABLE ES QUE LO ANOTICIE CON ANTICIPACIÓN A SU AFIANZADO Y AL PROPIETARIO, QUIEN PODRÁ SOLICITARLE AL INQUILINO QUE OFREZCA LA SUSTITUCIÓN PERTINENTE.
POR ÚLTIMO: ES ARRIESGADO “SALIR DE GARANTE”??
SI Y NO. COMO LO DIJÉRAMOS INICIALMENTE, EL FIADOR EJERCE LIBREMENTE UN ACTO DE FE, ASENTADO EN LA PLENA CONFIANZA HACIA SU AFIANZADO, CON EL CUAL SEGURAMENTE, LO UNE UN VÍNCULO ANTERIOR Y SÓLIDO. EL RIESGO APARECE CUANDO EL PRINCIPAL OBLIGADO AL PAGO, EL INQUILINO, INCUMPLE EN SU OBLIGACIÓN DESINFORMANDO DE ELLO A SU GARANTE, QUIEN CON EL CORRER DE LOS MESES SE ANOTICIARÁ DE ESA SITUACIÓN MEDIANTE UNA CARTA DOCUMENTO QUE LO INTIMARÁ AL PAGO DE LOS ALQUILERES CAIDOS Y DE ALLÍ EN MÁS, SE DEBERÁ RECORRER UN CAMINO INCIERTO, DEPENDIENDO DE TRES VOLUNTADES CONTRAPUESTAS Y LIMITADAS: EL PROPIETARIO QUE DESEA PERCIBIR LOS ARRIENDOS ACORDADOS, EL INQUILINO CAIDO EN DESGRACIA Y EL GARANTE DEBIENDO CUBRIR LO QUE NO SUPUSO DEBERÍA AFRONTAR.
POR ELLO LO RECOMENDABLE ES QUE ANTE EL OTORGAMIENTO DE UNA FIANZA, EL GARANTE SE MANTENGA AL TANTO DEL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ALQUILER PACTADO, Y EN CASO DE QUE ADVIERTA UN INCUMPLIMIENTO SERÍO Y SOSTENIDO, ACUERDE CON EL INQUILINO UNA RESCISIÓN DE CONTRATO Y CON EL PROPIETARIO UN ACUERDO DE PAGO, EVITANDO QUEDAR SUJETO A LAS ACCIONES JUDICIALES DE EJECUCIÓN DE ALQUILERES Y DAÑOS Y PERJUICIOS POR EL INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL.
MI CONCLUSIÓN:
LA SUGERENCIA PARA EL PROPIETARIO, ES QUE SOLICITE INFORMES QUE LE ACTUALICEN EL DATO OBTENIDO INICIALMENTE, DEL ESTADO DE LA GARANTÍAN OPORTUNAMENTE ACEPTADA, Y EVITARSE EL “DOLOR DE CABEZA” QUE PUEDE SOBREVENIR ANTE LA NECESIDAD DE INICIAR ACCIONES LEGALES POR EJECUCIÓN DE ALQUILERES Y ADVERTIR, TARDE, QUE NO HAY QUIEN SE RESPONSABILICE POR ELLO.
LAURA CHAPPE
ABOGADA
www.abogadalaurachappe.com.ar
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