FIANZA A PLAZO FIJO.
En los dos últimos post nos extendimos acerca de las nociones y características de la fianza y la situación del Fiador que garantizó un contrato de locación.
En este tercero, deseamos llevar tranquilidad en cuanto a la extensión temporal de la obligación de afianzar asumida por el Garante al momento de participar en la celebración del contrato, merced a la sanción de la Ley 25.628/2002, que vino a poner un coto ta la vinculación del fiador en relación a la fianza prestada inicialmente, imponiendo la prohibición de la extensión de la fianza en los contratos de locación.
Por la relevancia de su texto, transcribimos dicha ley, que consta de sólo dos artículos y prescribe lo siguiente:
"ARTICULO 1º — Incorpórase como artículo 1582 bis del Código Civil, el siguiente:"La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste.
Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.’
ARTICULO 2º — Comuníquese al Poder Ejecutivo nacional.
DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL CONGRESO ARGENTINO, EN BUENOS AIRES, EL 31 JUL. 2002".
Con ella tenemos que la obligación del fiador, de responder por las falencias del locatario, "cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación, salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado".
Por ello es conveniente por el lado del Propietario, y tal como lo destacamos en el post anterior, mantener informado al garante sobre el devenir del cumplimiento de las obligaciones por parte del locatario, y a su vez, ser diligente en el momento de efectuar los reclamos.
Desde la optica del Garante, sería recomendable, que no pierda comunicación con su afianzado, de forma tal de llegar a la conclusión de la locación de la misma forma en que se arribó a la misma, gozando de la confianza y la palabra puesta en juego para participar de una empresa tan trascendente, como es, la de garantizar las obligaciones de un tercero.
Más, es valioso aclarar, que el Locador debe realizar las gestiones tendientes al cumplimiento con diligencia, puesto que de lo contrario, vencido que estuviera el plazo del contrato principal, el Garante podrá abstraerse de responder a los requerimientos que se le formulen, amparado en esta norma.
Para prorrogar la obligación del fiador el Propietario deberá intimar la restitución del bien locado por medio fehaciente y en el tiempo correspondiente; de lo contario éste podrá interponer y lograr repeler la acción judicial que se le instaure por el cumplimiento de las obligaciones históricamente asumidas.
Y la recomendación más relevante, es que una vez que se venció el contrato de alquiler inicial, se celebre uno nuevo, siendo que los costos que ello importen serán secundarios frente a la tranquilidad que traiga, puesto que el mismo renovará las promesas realizadas y actualizará su contenido conforme sea necesario para todas las partes contratantes.
Laura Chappe
Abogada
www.abogadalaurachappe.com.ar
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domingo, 12 de octubre de 2008
viernes, 10 de octubre de 2008
REQUISITOS PARA ALQUILAR UN INMUEBLE. SEGUNDA PARTE
REQUISITOS PARA ALQUILAR UN INMUEBLE. CONTINUACIÓN
EN LA NOTA PREVIA, NOS SITUAMOS EN EL MOMENTO INICIAL CONCERNIENTE A LA BÚSQUEDA DE NUESTRO DEPARTAMENTO. EN ESTA OPORTUNIDAD, NOS DETENDREMOS EN UNO DE SUS ASPECTOS SOBRESALIENTES: LA FIANZA.
PRIMER ASPECTO: QUÉ ES LA FIANZA?
Y NUESTRA PRIMERA RESPUESTA ES “UN ACTO DE FÉ Y CONFIANZA ENTRE INQUILINO Y GARANTE”. MÁS ALLÁ DE ELLO, ES FUNDAMENTAL ACLARAR EL CONCEPTO QUE EMANA DEL CÓDIGO CIVIL, ART. 1986. “ HABRÁ CONTRATO DE FIANZA, CUANDO UNA DE LAS PARTES SE HUBIERE OBLIGADO ACCESORIAMENTE POR UN TERCERO, Y EL ACREEDOR DE ESE TERCERO ACEPTASE SU OBLIGACIÓN ACCESORIA”.
SEGUNDO ASPECTO: QUIENES INTERVIENEN?
EN ESTE CUADRO Y ESPECÍFICAMENTE EN LOS CONTRATOS DE ALQUILER, PARTICIPAN TRES PERSONAS: EL PROPIETARIO (ACREEDOR DEL INQUILINO POR LOS ALQUILERES QUE SE PAUTARON); INQUILINO (DEUDOR PRINCIPAL) Y EL FIADOR (TERCERO QUE SE OBLIGA A CUMPLIR AL PAGO DEL ALQUILER EN CASO DE QUE EL INQUILINO INCUMPLA).
EL FIADOR PUEDE SER FAMILIAR O PUEDE SER UN TERCERO SIN VÍNCULO CON EL PRETENSO INQUILINO?
ESTE TERCERO PUEDE SER FAMILIAR DIRECTO, O NO, Y PRESENTAR UNA PROPIEDAD COMO PRENDA DE CAPACIDAD ECONÓMICA O NO. EN CASO DE OFRECERLA, PODRÍA ESTAR DENTRO DE LA MISMA LOCALIDAD DE CELEBRACIÓN DEL CONTRATO O FUERA DE EL. INCLUSO, PUEDEN SOLICITAR MÁS DE UNA PROPIEDAD EN GARANTÍA, DEPENDIENDO DEL MONTO DE LA OPERACIÓN.
CUARTO ASPECTO: ESTUDIO DE LA GARANTÍA.
UNA VEZ PRESENTADO EL GARANTE AL PROPIETARIO, ÉSTE SOLICITARÁ LOS INFORMES DE ESTILO PARA INFORMARSE ACERCA DEL STATUS LEGAL DE LA PROPIEDAD –RECHAZANDO LA PROPUESTA EN CASO DE QUE ESTÉ AFECTADA A BIEN DE FAMILIA, HIPOTECADA O EMBARGADA- Y OBTENDRÁ LA MISMA INFORMACIÓN ACERCA DEL GARANTE; QUIEN PASARÁ DE SER TITULAR DE UN CONTRATO ACCESORIO, A VARIABLE DEFINITORIA DE LA CELEBRACIÓN EXITOSA DEL CONTRATO.
EN CASO DE ACEPTACIÓN DEL GARANTE PROPUESTO, ÉSTE DEBERÁ ABSTENERSE DE REALIZAR ACTOS JURÍDICOS QUE ALTEREN LA INTEGRIDAD DEL BIEN OFRECIDO EN GARANTÍA, SO PENA DE PODER SER REPROCHADO INCLUSIVE HASTA PENALMENTE POR DESBARATAR LOS DERECHOS ACORDADOS CON EL PROPIETARIO. EN CASO DE VERSE OBLIGADO A DISPONER DE ESE BIEN, LO RECOMENDABLE ES QUE LO ANOTICIE CON ANTICIPACIÓN A SU AFIANZADO Y AL PROPIETARIO, QUIEN PODRÁ SOLICITARLE AL INQUILINO QUE OFREZCA LA SUSTITUCIÓN PERTINENTE.
POR ÚLTIMO: ES ARRIESGADO “SALIR DE GARANTE”??
SI Y NO. COMO LO DIJÉRAMOS INICIALMENTE, EL FIADOR EJERCE LIBREMENTE UN ACTO DE FE, ASENTADO EN LA PLENA CONFIANZA HACIA SU AFIANZADO, CON EL CUAL SEGURAMENTE, LO UNE UN VÍNCULO ANTERIOR Y SÓLIDO. EL RIESGO APARECE CUANDO EL PRINCIPAL OBLIGADO AL PAGO, EL INQUILINO, INCUMPLE EN SU OBLIGACIÓN DESINFORMANDO DE ELLO A SU GARANTE, QUIEN CON EL CORRER DE LOS MESES SE ANOTICIARÁ DE ESA SITUACIÓN MEDIANTE UNA CARTA DOCUMENTO QUE LO INTIMARÁ AL PAGO DE LOS ALQUILERES CAIDOS Y DE ALLÍ EN MÁS, SE DEBERÁ RECORRER UN CAMINO INCIERTO, DEPENDIENDO DE TRES VOLUNTADES CONTRAPUESTAS Y LIMITADAS: EL PROPIETARIO QUE DESEA PERCIBIR LOS ARRIENDOS ACORDADOS, EL INQUILINO CAIDO EN DESGRACIA Y EL GARANTE DEBIENDO CUBRIR LO QUE NO SUPUSO DEBERÍA AFRONTAR.
POR ELLO LO RECOMENDABLE ES QUE ANTE EL OTORGAMIENTO DE UNA FIANZA, EL GARANTE SE MANTENGA AL TANTO DEL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ALQUILER PACTADO, Y EN CASO DE QUE ADVIERTA UN INCUMPLIMIENTO SERÍO Y SOSTENIDO, ACUERDE CON EL INQUILINO UNA RESCISIÓN DE CONTRATO Y CON EL PROPIETARIO UN ACUERDO DE PAGO, EVITANDO QUEDAR SUJETO A LAS ACCIONES JUDICIALES DE EJECUCIÓN DE ALQUILERES Y DAÑOS Y PERJUICIOS POR EL INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL.
MI CONCLUSIÓN:
LA SUGERENCIA PARA EL PROPIETARIO, ES QUE SOLICITE INFORMES QUE LE ACTUALICEN EL DATO OBTENIDO INICIALMENTE, DEL ESTADO DE LA GARANTÍAN OPORTUNAMENTE ACEPTADA, Y EVITARSE EL “DOLOR DE CABEZA” QUE PUEDE SOBREVENIR ANTE LA NECESIDAD DE INICIAR ACCIONES LEGALES POR EJECUCIÓN DE ALQUILERES Y ADVERTIR, TARDE, QUE NO HAY QUIEN SE RESPONSABILICE POR ELLO.
LAURA CHAPPE
ABOGADA
www.abogadalaurachappe.com.ar
EN LA NOTA PREVIA, NOS SITUAMOS EN EL MOMENTO INICIAL CONCERNIENTE A LA BÚSQUEDA DE NUESTRO DEPARTAMENTO. EN ESTA OPORTUNIDAD, NOS DETENDREMOS EN UNO DE SUS ASPECTOS SOBRESALIENTES: LA FIANZA.
PRIMER ASPECTO: QUÉ ES LA FIANZA?
Y NUESTRA PRIMERA RESPUESTA ES “UN ACTO DE FÉ Y CONFIANZA ENTRE INQUILINO Y GARANTE”. MÁS ALLÁ DE ELLO, ES FUNDAMENTAL ACLARAR EL CONCEPTO QUE EMANA DEL CÓDIGO CIVIL, ART. 1986. “ HABRÁ CONTRATO DE FIANZA, CUANDO UNA DE LAS PARTES SE HUBIERE OBLIGADO ACCESORIAMENTE POR UN TERCERO, Y EL ACREEDOR DE ESE TERCERO ACEPTASE SU OBLIGACIÓN ACCESORIA”.
SEGUNDO ASPECTO: QUIENES INTERVIENEN?
EN ESTE CUADRO Y ESPECÍFICAMENTE EN LOS CONTRATOS DE ALQUILER, PARTICIPAN TRES PERSONAS: EL PROPIETARIO (ACREEDOR DEL INQUILINO POR LOS ALQUILERES QUE SE PAUTARON); INQUILINO (DEUDOR PRINCIPAL) Y EL FIADOR (TERCERO QUE SE OBLIGA A CUMPLIR AL PAGO DEL ALQUILER EN CASO DE QUE EL INQUILINO INCUMPLA).
EL FIADOR PUEDE SER FAMILIAR O PUEDE SER UN TERCERO SIN VÍNCULO CON EL PRETENSO INQUILINO?
ESTE TERCERO PUEDE SER FAMILIAR DIRECTO, O NO, Y PRESENTAR UNA PROPIEDAD COMO PRENDA DE CAPACIDAD ECONÓMICA O NO. EN CASO DE OFRECERLA, PODRÍA ESTAR DENTRO DE LA MISMA LOCALIDAD DE CELEBRACIÓN DEL CONTRATO O FUERA DE EL. INCLUSO, PUEDEN SOLICITAR MÁS DE UNA PROPIEDAD EN GARANTÍA, DEPENDIENDO DEL MONTO DE LA OPERACIÓN.
CUARTO ASPECTO: ESTUDIO DE LA GARANTÍA.
UNA VEZ PRESENTADO EL GARANTE AL PROPIETARIO, ÉSTE SOLICITARÁ LOS INFORMES DE ESTILO PARA INFORMARSE ACERCA DEL STATUS LEGAL DE LA PROPIEDAD –RECHAZANDO LA PROPUESTA EN CASO DE QUE ESTÉ AFECTADA A BIEN DE FAMILIA, HIPOTECADA O EMBARGADA- Y OBTENDRÁ LA MISMA INFORMACIÓN ACERCA DEL GARANTE; QUIEN PASARÁ DE SER TITULAR DE UN CONTRATO ACCESORIO, A VARIABLE DEFINITORIA DE LA CELEBRACIÓN EXITOSA DEL CONTRATO.
EN CASO DE ACEPTACIÓN DEL GARANTE PROPUESTO, ÉSTE DEBERÁ ABSTENERSE DE REALIZAR ACTOS JURÍDICOS QUE ALTEREN LA INTEGRIDAD DEL BIEN OFRECIDO EN GARANTÍA, SO PENA DE PODER SER REPROCHADO INCLUSIVE HASTA PENALMENTE POR DESBARATAR LOS DERECHOS ACORDADOS CON EL PROPIETARIO. EN CASO DE VERSE OBLIGADO A DISPONER DE ESE BIEN, LO RECOMENDABLE ES QUE LO ANOTICIE CON ANTICIPACIÓN A SU AFIANZADO Y AL PROPIETARIO, QUIEN PODRÁ SOLICITARLE AL INQUILINO QUE OFREZCA LA SUSTITUCIÓN PERTINENTE.
POR ÚLTIMO: ES ARRIESGADO “SALIR DE GARANTE”??
SI Y NO. COMO LO DIJÉRAMOS INICIALMENTE, EL FIADOR EJERCE LIBREMENTE UN ACTO DE FE, ASENTADO EN LA PLENA CONFIANZA HACIA SU AFIANZADO, CON EL CUAL SEGURAMENTE, LO UNE UN VÍNCULO ANTERIOR Y SÓLIDO. EL RIESGO APARECE CUANDO EL PRINCIPAL OBLIGADO AL PAGO, EL INQUILINO, INCUMPLE EN SU OBLIGACIÓN DESINFORMANDO DE ELLO A SU GARANTE, QUIEN CON EL CORRER DE LOS MESES SE ANOTICIARÁ DE ESA SITUACIÓN MEDIANTE UNA CARTA DOCUMENTO QUE LO INTIMARÁ AL PAGO DE LOS ALQUILERES CAIDOS Y DE ALLÍ EN MÁS, SE DEBERÁ RECORRER UN CAMINO INCIERTO, DEPENDIENDO DE TRES VOLUNTADES CONTRAPUESTAS Y LIMITADAS: EL PROPIETARIO QUE DESEA PERCIBIR LOS ARRIENDOS ACORDADOS, EL INQUILINO CAIDO EN DESGRACIA Y EL GARANTE DEBIENDO CUBRIR LO QUE NO SUPUSO DEBERÍA AFRONTAR.
POR ELLO LO RECOMENDABLE ES QUE ANTE EL OTORGAMIENTO DE UNA FIANZA, EL GARANTE SE MANTENGA AL TANTO DEL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ALQUILER PACTADO, Y EN CASO DE QUE ADVIERTA UN INCUMPLIMIENTO SERÍO Y SOSTENIDO, ACUERDE CON EL INQUILINO UNA RESCISIÓN DE CONTRATO Y CON EL PROPIETARIO UN ACUERDO DE PAGO, EVITANDO QUEDAR SUJETO A LAS ACCIONES JUDICIALES DE EJECUCIÓN DE ALQUILERES Y DAÑOS Y PERJUICIOS POR EL INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL.
MI CONCLUSIÓN:
LA SUGERENCIA PARA EL PROPIETARIO, ES QUE SOLICITE INFORMES QUE LE ACTUALICEN EL DATO OBTENIDO INICIALMENTE, DEL ESTADO DE LA GARANTÍAN OPORTUNAMENTE ACEPTADA, Y EVITARSE EL “DOLOR DE CABEZA” QUE PUEDE SOBREVENIR ANTE LA NECESIDAD DE INICIAR ACCIONES LEGALES POR EJECUCIÓN DE ALQUILERES Y ADVERTIR, TARDE, QUE NO HAY QUIEN SE RESPONSABILICE POR ELLO.
LAURA CHAPPE
ABOGADA
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