Existen las garantías otorgadas como alternativas a las garantías personales prestadas por medio de los "Fiadores o garantes??
Mi respuesta, es que actualmente, sólo tiene vigencia y con escasa recepción pública, los seguros de caución de alquileres y este "nuevo" producto, se presenta como una especie muy cercana a los seguros que ya funcionan en plaza.
Más, sin perjuicio de mi opinión, se ha publicado que las entidades bancarias ofrecerán desde los próximos meses la solución que decenas de miles de personas que viven en Capital Federal estaban esperando: un nuevo tipo de garantía para alquilar propiedades, denominadas, "garantías otorgadas".
Según algunos operadores inmobiliarios esta opción, podría revolucionar el sistema de inquilinato en la Argentina.
Los bancos se lanzaron a prestar servicios bajo la modalidad de “garantías para alquiler” de propiedades, en reemplazo de las tradicionales garantías propietarias, un sistema que ya funciona con éxito en otros países, como España y Portugal.
En qué consisten??
Se trata de una "garantía otorgada", a través de la cual el banco oficia como intermediario en el cobro de las cuotas o de alquileres que tienen un mínimo de 500 pesos y un máximo de 5.000.
Cuanto le costarían al pretenso inquilino?
El costo de la garantía es de un 9 por ciento sobre el monto total del contrato, que suele tener un promedio de dos años de duración.La entidad diseñó el producto acorde a las necesidades y posibilidades de los porteños, y estableció contactos con más de 300 inmobiliarias para que se conozca.
“Suele pasar que la gente que necesita alquilar debe pedir favores a un familiar o a un amigo para que les salga de garante propietario y si no lo tiene, en muchos casos, accede a garantías ´truchas´", explicó una fuente bancaria a la prensa.
Siguiendo la misma opinión, el sistema ofrece ventajas para todos los actores que hacen la operación: seguridad para los propietarios de cobrar todos los meses el alquiler en tiempo y forma; servicio para los potenciales inquilinos y, en el caso de las inmobiliarias, una mayor productividad.
Mi Conclusión:
De todos modos, no se puede dejar de vista que si una persona, alquila una propiedad con fines de vivienda a $ 1000 por mes, ello alcanza a un contrato de locación mínimo de $ 24.000 y debería estar desembolsando $ 2400 aproximadamente -dado que al 9% propuesto deberían adicionarse gastos administrativos- para cubrir este concepto que de la manera original, no sería necesario.
Es una opción, y como tal la celebro, aunque no la veo viable para las personas de menores recursos, que son la masa de inquilinos existente. Y ciertamente será de utilidad si logra superar las dificultades de tramitación y/o adquisición de los seguros de caución ya existentes.
Laura Chappe
Abogada
www.abogadalaurachappe.com.ar
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sábado, 18 de octubre de 2008
miércoles, 15 de octubre de 2008
FIADOR. LIBERACIÓN. UN FALLO DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES.
En los post anteriores hicimos un recorrido por distintos fallos en los cuales se receptara claramente las previsiones del artículo 1582 bis, en el ámbito de la Capital Federal.
A fin de concluir la presentación de fallos, traemos a este espacio, un caso que fuera decidido en el ámbito de la Provincia de Buenos Aires, más precisamente, en Mar del Plata, y de relativa, reciente data.
Partes:
"BELICASTRO NOEMÍ Y OTRO C/ ALIMENTOS DEL MAR S.R.L. Y OTRO S/ DESALOJO ANTICIPADO".
Tribunal:
EXCELENTÍSIMA CÁMARA DE APELACIÓN EN LO CIVIL Y COMERCIAL, SALA PRIMERA. MAR DEL PLATA, PROVINCIA DE BUENOS AIRES.
Expediente Nro.
137.401
Fecha:
14 de NOVIEMBRE de 2006.
Hechos:
Una Sra. le alquila a una persona jurídica un inmueble en la costa; dicha locación es garantizada por un Fiador solvente, para el período 1999-2002.
Vencido el contrato la Locadora continúa percibiendo alquileres por un años y medio más -hasta julio de 2004-.
Entre julio de 2004 y setiembre de 2004, la Locataria incumple en el pago del arriendo convenido. Recién en setiembre la Propietaria envía carta documento intimando la restitución del inmueble.
El Reclamo:
Por vía del desalojo por vencimiento de contrato con petición de desalojo anticipado la Locadora acciona contra la parte Locataria y su Garante.
El Fiador opone la excepción de falta de legitimación pasiva, en virtud de la aplicación del artículo 1582 bis del Código Civil.
La decisión:
Hacer lugar a la expeción de falta de legitimación pasiva opuesta por el fiador.
Los aspectos relevantes del Fallo:
"... La norma regula -tal la ratio legis que la inspira- supuesto de extinción por vía directa de la fianza aplicada a la locación.
Siguiendo este derrotero se extrae que la norma dispone:
1- la cesación automática de la obligación de garantía opr ele vencimiento de la locación cuando medie renovación o prórroga expresa o tácita (inacción) del contrato de locación;
2.- la exigencia de consentimiento expreso del fiador, prestado después de concluído el plazo de la locación convenido, para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita; y
3.- la exigencia de la prolongación "voluntaria" en el tiempo de la relación locativa.
De ahí entonces, que la exitnción de la obligación del fiador se produce por el solo vencimiento del término de la locación, excepto que el locador hubiere intimado extrajudicialmente la devolución del inmueble o hubiere iniciado el juicio de desalojo ("siempre dentro de un plazo exiguo), y el locatario hubiere permanecido contra la voluntad de su co contratante.
Dicho de otro modo, si pese al reclamo del locador, el locatario se niga a cumplir coluntariamente con su obligacio´n de restituir la cosa locada al vencer el término del contrato, únicamente ne este caso la obligación del fiador permanece vigente.
... porque lo que importa es que el locador sea diligente y reclame la tenencia (del inmueble) sin dilaciones, pues si esto no ocurre y la intimación se produce (tardíamente) la fianza no podrá hacerse extensiva luego de tan alongada y silenciosa espera, pues ha perdido virtualidad, cobrando operativida lo normado por el artículo 1582 bis del Código Civil".
Mi conclusión:
Ya no cabe duda de la situación del fiador, y de la necesidad de instrumentar toda modificación por escrito, intimar inmediatamente la restitución del inmueble, y firmar en caso de que así lo decidan las partes, un nuevo contrato.
De lo contrario, el único legítimamente obligado, será el Locatario.
Laura Chappe
Abogada
http://www.abogadalaurachappe.com.ar/
A fin de concluir la presentación de fallos, traemos a este espacio, un caso que fuera decidido en el ámbito de la Provincia de Buenos Aires, más precisamente, en Mar del Plata, y de relativa, reciente data.
Partes:
"BELICASTRO NOEMÍ Y OTRO C/ ALIMENTOS DEL MAR S.R.L. Y OTRO S/ DESALOJO ANTICIPADO".
Tribunal:
EXCELENTÍSIMA CÁMARA DE APELACIÓN EN LO CIVIL Y COMERCIAL, SALA PRIMERA. MAR DEL PLATA, PROVINCIA DE BUENOS AIRES.
Expediente Nro.
137.401
Fecha:
14 de NOVIEMBRE de 2006.
Hechos:
Una Sra. le alquila a una persona jurídica un inmueble en la costa; dicha locación es garantizada por un Fiador solvente, para el período 1999-2002.
Vencido el contrato la Locadora continúa percibiendo alquileres por un años y medio más -hasta julio de 2004-.
Entre julio de 2004 y setiembre de 2004, la Locataria incumple en el pago del arriendo convenido. Recién en setiembre la Propietaria envía carta documento intimando la restitución del inmueble.
El Reclamo:
Por vía del desalojo por vencimiento de contrato con petición de desalojo anticipado la Locadora acciona contra la parte Locataria y su Garante.
El Fiador opone la excepción de falta de legitimación pasiva, en virtud de la aplicación del artículo 1582 bis del Código Civil.
La decisión:
Hacer lugar a la expeción de falta de legitimación pasiva opuesta por el fiador.
Los aspectos relevantes del Fallo:
"... La norma regula -tal la ratio legis que la inspira- supuesto de extinción por vía directa de la fianza aplicada a la locación.
Siguiendo este derrotero se extrae que la norma dispone:
1- la cesación automática de la obligación de garantía opr ele vencimiento de la locación cuando medie renovación o prórroga expresa o tácita (inacción) del contrato de locación;
2.- la exigencia de consentimiento expreso del fiador, prestado después de concluído el plazo de la locación convenido, para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita; y
3.- la exigencia de la prolongación "voluntaria" en el tiempo de la relación locativa.
De ahí entonces, que la exitnción de la obligación del fiador se produce por el solo vencimiento del término de la locación, excepto que el locador hubiere intimado extrajudicialmente la devolución del inmueble o hubiere iniciado el juicio de desalojo ("siempre dentro de un plazo exiguo), y el locatario hubiere permanecido contra la voluntad de su co contratante.
Dicho de otro modo, si pese al reclamo del locador, el locatario se niga a cumplir coluntariamente con su obligacio´n de restituir la cosa locada al vencer el término del contrato, únicamente ne este caso la obligación del fiador permanece vigente.
... porque lo que importa es que el locador sea diligente y reclame la tenencia (del inmueble) sin dilaciones, pues si esto no ocurre y la intimación se produce (tardíamente) la fianza no podrá hacerse extensiva luego de tan alongada y silenciosa espera, pues ha perdido virtualidad, cobrando operativida lo normado por el artículo 1582 bis del Código Civil".
Mi conclusión:
Ya no cabe duda de la situación del fiador, y de la necesidad de instrumentar toda modificación por escrito, intimar inmediatamente la restitución del inmueble, y firmar en caso de que así lo decidan las partes, un nuevo contrato.
De lo contrario, el único legítimamente obligado, será el Locatario.
Laura Chappe
Abogada
http://www.abogadalaurachappe.com.ar/
martes, 14 de octubre de 2008
FIADORA. LIBERACIÓN. UN FALLO TRANQUILIZADOR.
FIADORA DEL CONTRATO DE LOCACIÓN. LIBERACIÓN. OTRO FALLO QUE VIENE A FORTALECER LA APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 1582 BIS, PRIMERA PARTE.
Tal como lo venimos comentando en los post previos, la sanción de la Ley 25.628 vino a instaurar un límite temporal a la obligación asumida por los fiadores, a fin de quitarle "dramatismo" a la participación en la celebración de diversos contratos, y en particular, a los de locación.
En este espacio, presentamos otro fallo del 2004 que se expide en el mismo sentido que el anterior, haciendo lugar a la liberación del fiador de las obligaciones históricamente asumidas.
Hechos:
Un Señor alquila un inmueble a otro quien propone a una fiadora, la cual es aceptada por el primero, concretándose el contrato de locación.
Luego, el inquilino incumple la obligación inicialmente asumida, dejando de pagar los cánones locativos.
A consecuencia de ello, y con el contrato original vencido, el Propietario intenta ejecutar los arriendos caidos contra el Locatario y la Fiadora.
Esta última se defiende y logra liberarse de la obligación asumida al momento de la firma del convenio.
Partes:
Lopez, Oscar E. C/ Godoy Ortiz, Eduvigis y otros.
Tribunal:
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala L.
Fecha:
20 de abril de 2004.
Loa aspectos más relevantes del Fallo:
"El artículo 1582 bis (Ley 25.628) del Código Civil.. viene a propiciar una interpretación restrictiva del alcance de la fianza en los contratos de locación de inmuebles. En efecto, sobre todo el segundo párrafo es demostrativo dela intención del legislador de liberar al fiador de sus obligaciones como tal, más allá del término original del contrato.
... corresponde interpretar que la garantía de los fiadores ha finalizado... el día del vencimiento del contrato primigenio.
.. como las dudas que aquí se discuten son posterioires, la excepción que interpusiera una de las fiadoras ha de prosperar.
De otro modo, el fiador se encontraría en virtual estado de impotencia donde nada podría hacer para liberarse, quedando "sine die" comprometido con las obligaciones que en su fuero íntimo jamás soñó que se extenderían más allá del plazo contractual pactado..
Así, poco importa el hecho de que la locación se haya continuado para el locador y locatario en los términos del contrato originario (art. 1622 del Código Civil)), pues aún cuando el fiador se haya comprometido en forma solidaria, lisa y llana y como principal pagador por las obligaciones del contrato que afinazó, debe entenderser que lo ha hecho hasta que finalizara el término allí pactado...
...debe tenerse presente que la fianza es, normalmente, un acto jurídico gratuito.. en especial la prestada por una persona física en un contrato de locaicón de inmuebles, por lo que si el contrato establece simplemente la fianza sin más agregado, no hay duda que las obligaciones del fiador concluyen al término del contrato originario, por más que después la locación subsista en los términos del artículo 1622..."
Mi conclusión:
La sanción de la Ley 25.628 vino a aclarar los límites de la vigencia de la obligación del fiador para con la participación que asumió al momento de la celebración del contrato primigenio.
Ello no significa que el Locador quede desamparado legalmente o que no pueda ejecutar su deuda.
El Locador tendrá acción sólo y contra el obligado principal, o sea el Locatario, y contra él deberá enderezar el reclamo, siempre y cuando -como lo venimos destacando- no haya intimado al inquilino y al garante en tiempo y forma al cumplimiento de las obligaciones emergentes del contrato de locación.
De lo contrario, el fiador se hará a un costado legítimamente.
Para ello se sancionó la ley, para darle tranquilidad al garante y evitando que se escondan aquellos que podrían "ayudar" a otros, por temor a perder todo.
Existen asimismo, alternativas a la garantía personal, que serán tratadas en post subsiguientes, más, ciertamente, y para su inclusión en los contratos de locación de inmuebles para viviendas, han tenido una baja recepción en la sociedad.
Laura Chappe
Abogada
www.abogadalaurachappe.com.ar
Tal como lo venimos comentando en los post previos, la sanción de la Ley 25.628 vino a instaurar un límite temporal a la obligación asumida por los fiadores, a fin de quitarle "dramatismo" a la participación en la celebración de diversos contratos, y en particular, a los de locación.
En este espacio, presentamos otro fallo del 2004 que se expide en el mismo sentido que el anterior, haciendo lugar a la liberación del fiador de las obligaciones históricamente asumidas.
Hechos:
Un Señor alquila un inmueble a otro quien propone a una fiadora, la cual es aceptada por el primero, concretándose el contrato de locación.
Luego, el inquilino incumple la obligación inicialmente asumida, dejando de pagar los cánones locativos.
A consecuencia de ello, y con el contrato original vencido, el Propietario intenta ejecutar los arriendos caidos contra el Locatario y la Fiadora.
Esta última se defiende y logra liberarse de la obligación asumida al momento de la firma del convenio.
Partes:
Lopez, Oscar E. C/ Godoy Ortiz, Eduvigis y otros.
Tribunal:
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala L.
Fecha:
20 de abril de 2004.
Loa aspectos más relevantes del Fallo:
"El artículo 1582 bis (Ley 25.628) del Código Civil.. viene a propiciar una interpretación restrictiva del alcance de la fianza en los contratos de locación de inmuebles. En efecto, sobre todo el segundo párrafo es demostrativo dela intención del legislador de liberar al fiador de sus obligaciones como tal, más allá del término original del contrato.
... corresponde interpretar que la garantía de los fiadores ha finalizado... el día del vencimiento del contrato primigenio.
.. como las dudas que aquí se discuten son posterioires, la excepción que interpusiera una de las fiadoras ha de prosperar.
De otro modo, el fiador se encontraría en virtual estado de impotencia donde nada podría hacer para liberarse, quedando "sine die" comprometido con las obligaciones que en su fuero íntimo jamás soñó que se extenderían más allá del plazo contractual pactado..
Así, poco importa el hecho de que la locación se haya continuado para el locador y locatario en los términos del contrato originario (art. 1622 del Código Civil)), pues aún cuando el fiador se haya comprometido en forma solidaria, lisa y llana y como principal pagador por las obligaciones del contrato que afinazó, debe entenderser que lo ha hecho hasta que finalizara el término allí pactado...
...debe tenerse presente que la fianza es, normalmente, un acto jurídico gratuito.. en especial la prestada por una persona física en un contrato de locaicón de inmuebles, por lo que si el contrato establece simplemente la fianza sin más agregado, no hay duda que las obligaciones del fiador concluyen al término del contrato originario, por más que después la locación subsista en los términos del artículo 1622..."
Mi conclusión:
La sanción de la Ley 25.628 vino a aclarar los límites de la vigencia de la obligación del fiador para con la participación que asumió al momento de la celebración del contrato primigenio.
Ello no significa que el Locador quede desamparado legalmente o que no pueda ejecutar su deuda.
El Locador tendrá acción sólo y contra el obligado principal, o sea el Locatario, y contra él deberá enderezar el reclamo, siempre y cuando -como lo venimos destacando- no haya intimado al inquilino y al garante en tiempo y forma al cumplimiento de las obligaciones emergentes del contrato de locación.
De lo contrario, el fiador se hará a un costado legítimamente.
Para ello se sancionó la ley, para darle tranquilidad al garante y evitando que se escondan aquellos que podrían "ayudar" a otros, por temor a perder todo.
Existen asimismo, alternativas a la garantía personal, que serán tratadas en post subsiguientes, más, ciertamente, y para su inclusión en los contratos de locación de inmuebles para viviendas, han tenido una baja recepción en la sociedad.
Laura Chappe
Abogada
www.abogadalaurachappe.com.ar
domingo, 12 de octubre de 2008
FIANZA A PLAZO FIJO
FIANZA A PLAZO FIJO.
En los dos últimos post nos extendimos acerca de las nociones y características de la fianza y la situación del Fiador que garantizó un contrato de locación.
En este tercero, deseamos llevar tranquilidad en cuanto a la extensión temporal de la obligación de afianzar asumida por el Garante al momento de participar en la celebración del contrato, merced a la sanción de la Ley 25.628/2002, que vino a poner un coto ta la vinculación del fiador en relación a la fianza prestada inicialmente, imponiendo la prohibición de la extensión de la fianza en los contratos de locación.
Por la relevancia de su texto, transcribimos dicha ley, que consta de sólo dos artículos y prescribe lo siguiente:
"ARTICULO 1º — Incorpórase como artículo 1582 bis del Código Civil, el siguiente:"La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste.
Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.’
ARTICULO 2º — Comuníquese al Poder Ejecutivo nacional.
DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL CONGRESO ARGENTINO, EN BUENOS AIRES, EL 31 JUL. 2002".
Con ella tenemos que la obligación del fiador, de responder por las falencias del locatario, "cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación, salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado".
Por ello es conveniente por el lado del Propietario, y tal como lo destacamos en el post anterior, mantener informado al garante sobre el devenir del cumplimiento de las obligaciones por parte del locatario, y a su vez, ser diligente en el momento de efectuar los reclamos.
Desde la optica del Garante, sería recomendable, que no pierda comunicación con su afianzado, de forma tal de llegar a la conclusión de la locación de la misma forma en que se arribó a la misma, gozando de la confianza y la palabra puesta en juego para participar de una empresa tan trascendente, como es, la de garantizar las obligaciones de un tercero.
Más, es valioso aclarar, que el Locador debe realizar las gestiones tendientes al cumplimiento con diligencia, puesto que de lo contrario, vencido que estuviera el plazo del contrato principal, el Garante podrá abstraerse de responder a los requerimientos que se le formulen, amparado en esta norma.
Para prorrogar la obligación del fiador el Propietario deberá intimar la restitución del bien locado por medio fehaciente y en el tiempo correspondiente; de lo contario éste podrá interponer y lograr repeler la acción judicial que se le instaure por el cumplimiento de las obligaciones históricamente asumidas.
Y la recomendación más relevante, es que una vez que se venció el contrato de alquiler inicial, se celebre uno nuevo, siendo que los costos que ello importen serán secundarios frente a la tranquilidad que traiga, puesto que el mismo renovará las promesas realizadas y actualizará su contenido conforme sea necesario para todas las partes contratantes.
Laura Chappe
Abogada
www.abogadalaurachappe.com.ar
En los dos últimos post nos extendimos acerca de las nociones y características de la fianza y la situación del Fiador que garantizó un contrato de locación.
En este tercero, deseamos llevar tranquilidad en cuanto a la extensión temporal de la obligación de afianzar asumida por el Garante al momento de participar en la celebración del contrato, merced a la sanción de la Ley 25.628/2002, que vino a poner un coto ta la vinculación del fiador en relación a la fianza prestada inicialmente, imponiendo la prohibición de la extensión de la fianza en los contratos de locación.
Por la relevancia de su texto, transcribimos dicha ley, que consta de sólo dos artículos y prescribe lo siguiente:
"ARTICULO 1º — Incorpórase como artículo 1582 bis del Código Civil, el siguiente:"La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste.
Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.’
ARTICULO 2º — Comuníquese al Poder Ejecutivo nacional.
DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL CONGRESO ARGENTINO, EN BUENOS AIRES, EL 31 JUL. 2002".
Con ella tenemos que la obligación del fiador, de responder por las falencias del locatario, "cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación, salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado".
Por ello es conveniente por el lado del Propietario, y tal como lo destacamos en el post anterior, mantener informado al garante sobre el devenir del cumplimiento de las obligaciones por parte del locatario, y a su vez, ser diligente en el momento de efectuar los reclamos.
Desde la optica del Garante, sería recomendable, que no pierda comunicación con su afianzado, de forma tal de llegar a la conclusión de la locación de la misma forma en que se arribó a la misma, gozando de la confianza y la palabra puesta en juego para participar de una empresa tan trascendente, como es, la de garantizar las obligaciones de un tercero.
Más, es valioso aclarar, que el Locador debe realizar las gestiones tendientes al cumplimiento con diligencia, puesto que de lo contrario, vencido que estuviera el plazo del contrato principal, el Garante podrá abstraerse de responder a los requerimientos que se le formulen, amparado en esta norma.
Para prorrogar la obligación del fiador el Propietario deberá intimar la restitución del bien locado por medio fehaciente y en el tiempo correspondiente; de lo contario éste podrá interponer y lograr repeler la acción judicial que se le instaure por el cumplimiento de las obligaciones históricamente asumidas.
Y la recomendación más relevante, es que una vez que se venció el contrato de alquiler inicial, se celebre uno nuevo, siendo que los costos que ello importen serán secundarios frente a la tranquilidad que traiga, puesto que el mismo renovará las promesas realizadas y actualizará su contenido conforme sea necesario para todas las partes contratantes.
Laura Chappe
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