FIADOR. LIBERACIÓN. UN FALLO DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES.

En los post anteriores hicimos un recorrido por distintos fallos en los cuales se receptara claramente las previsiones del artículo 1582 bis, en el ámbito de la Capital Federal.

A fin de concluir la presentación de fallos, traemos a este espacio, un caso que fuera decidido en el ámbito de la Provincia de Buenos Aires, más precisamente, en Mar del Plata, y de relativa, reciente data.

Partes:

"BELICASTRO NOEMÍ Y OTRO C/ ALIMENTOS DEL MAR S.R.L. Y OTRO S/ DESALOJO ANTICIPADO".

Tribunal:

EXCELENTÍSIMA CÁMARA DE APELACIÓN EN LO CIVIL Y COMERCIAL, SALA PRIMERA. MAR DEL PLATA, PROVINCIA DE BUENOS AIRES.

Expediente Nro.

137.401

Fecha:

14 de NOVIEMBRE de 2006.

Hechos:

Una Sra. le alquila a una persona jurídica un inmueble en la costa; dicha locación es garantizada por un Fiador solvente, para el período 1999-2002.

Vencido el contrato la Locadora continúa percibiendo alquileres por un años y medio más -hasta julio de 2004-.

Entre julio de 2004 y setiembre de 2004, la Locataria incumple en el pago del arriendo convenido. Recién en setiembre la Propietaria envía carta documento intimando la restitución del inmueble.

El Reclamo:

Por vía del desalojo por vencimiento de contrato con petición de desalojo anticipado la Locadora acciona contra la parte Locataria y su Garante.

El Fiador opone la excepción de falta de legitimación pasiva, en virtud de la aplicación del artículo 1582 bis del Código Civil.

La decisión:

Hacer lugar a la expeción de falta de legitimación pasiva opuesta por el fiador.

Los aspectos relevantes del Fallo:

"... La norma regula -tal la ratio legis que la inspira- supuesto de extinción por vía directa de la fianza aplicada a la locación.
Siguiendo este derrotero se extrae que la norma dispone:
1- la cesación automática de la obligación de garantía opr ele vencimiento de la locación cuando medie renovación o prórroga expresa o tácita (inacción) del contrato de locación;
2.- la exigencia de consentimiento expreso del fiador, prestado después de concluído el plazo de la locación convenido, para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita; y
3.- la exigencia de la prolongación "voluntaria" en el tiempo de la relación locativa.

De ahí entonces, que la exitnción de la obligación del fiador se produce por el solo vencimiento del término de la locación, excepto que el locador hubiere intimado extrajudicialmente la devolución del inmueble o hubiere iniciado el juicio de desalojo ("siempre dentro de un plazo exiguo), y el locatario hubiere permanecido contra la voluntad de su co contratante.

Dicho de otro modo, si pese al reclamo del locador, el locatario se niga a cumplir coluntariamente con su obligacio´n de restituir la cosa locada al vencer el término del contrato, únicamente ne este caso la obligación del fiador permanece vigente.

... porque lo que importa es que el locador sea diligente y reclame la tenencia (del inmueble) sin dilaciones, pues si esto no ocurre y la intimación se produce (tardíamente) la fianza no podrá hacerse extensiva luego de tan alongada y silenciosa espera, pues ha perdido virtualidad, cobrando operativida lo normado por el artículo 1582 bis del Código Civil".

Mi conclusión:

Ya no cabe duda de la situación del fiador, y de la necesidad de instrumentar toda modificación por escrito, intimar inmediatamente la restitución del inmueble, y firmar en caso de que así lo decidan las partes, un nuevo contrato.

De lo contrario, el único legítimamente obligado, será el Locatario.

Laura Chappe
Abogada
http://www.abogadalaurachappe.com.ar/