FIADORA. LIBERACIÓN. UN FALLO TRANQUILIZADOR.

FIADORA DEL CONTRATO DE LOCACIÓN. LIBERACIÓN. OTRO FALLO QUE VIENE A FORTALECER LA APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 1582 BIS, PRIMERA PARTE.

Tal como lo venimos comentando en los post previos, la sanción de la Ley 25.628 vino a instaurar un límite temporal a la obligación asumida por los fiadores, a fin de quitarle "dramatismo" a la participación en la celebración de diversos contratos, y en particular, a los de locación.
En este espacio, presentamos otro fallo del 2004 que se expide en el mismo sentido que el anterior, haciendo lugar a la liberación del fiador de las obligaciones históricamente asumidas.

Hechos:

Un Señor alquila un inmueble a otro quien propone a una fiadora, la cual es aceptada por el primero, concretándose el contrato de locación.

Luego, el inquilino incumple la obligación inicialmente asumida, dejando de pagar los cánones locativos.

A consecuencia de ello, y con el contrato original vencido, el Propietario intenta ejecutar los arriendos caidos contra el Locatario y la Fiadora.

Esta última se defiende y logra liberarse de la obligación asumida al momento de la firma del convenio.

Partes:

Lopez, Oscar E. C/ Godoy Ortiz, Eduvigis y otros.

Tribunal:

Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala L.

Fecha:

20 de abril de 2004.

Loa aspectos más relevantes del Fallo:

"El artículo 1582 bis (Ley 25.628) del Código Civil.. viene a propiciar una interpretación restrictiva del alcance de la fianza en los contratos de locación de inmuebles. En efecto, sobre todo el segundo párrafo es demostrativo dela intención del legislador de liberar al fiador de sus obligaciones como tal, más allá del término original del contrato.

... corresponde interpretar que la garantía de los fiadores ha finalizado... el día del vencimiento del contrato primigenio.

.. como las dudas que aquí se discuten son posterioires, la excepción que interpusiera una de las fiadoras ha de prosperar.

De otro modo, el fiador se encontraría en virtual estado de impotencia donde nada podría hacer para liberarse, quedando "sine die" comprometido con las obligaciones que en su fuero íntimo jamás soñó que se extenderían más allá del plazo contractual pactado..

Así, poco importa el hecho de que la locación se haya continuado para el locador y locatario en los términos del contrato originario (art. 1622 del Código Civil)), pues aún cuando el fiador se haya comprometido en forma solidaria, lisa y llana y como principal pagador por las obligaciones del contrato que afinazó, debe entenderser que lo ha hecho hasta que finalizara el término allí pactado...

...debe tenerse presente que la fianza es, normalmente, un acto jurídico gratuito.. en especial la prestada por una persona física en un contrato de locaicón de inmuebles, por lo que si el contrato establece simplemente la fianza sin más agregado, no hay duda que las obligaciones del fiador concluyen al término del contrato originario, por más que después la locación subsista en los términos del artículo 1622..."

Mi conclusión:

La sanción de la Ley 25.628 vino a aclarar los límites de la vigencia de la obligación del fiador para con la participación que asumió al momento de la celebración del contrato primigenio.

Ello no significa que el Locador quede desamparado legalmente o que no pueda ejecutar su deuda.

El Locador tendrá acción sólo y contra el obligado principal, o sea el Locatario, y contra él deberá enderezar el reclamo, siempre y cuando -como lo venimos destacando- no haya intimado al inquilino y al garante en tiempo y forma al cumplimiento de las obligaciones emergentes del contrato de locación.

De lo contrario, el fiador se hará a un costado legítimamente.

Para ello se sancionó la ley, para darle tranquilidad al garante y evitando que se escondan aquellos que podrían "ayudar" a otros, por temor a perder todo.

Existen asimismo, alternativas a la garantía personal, que serán tratadas en post subsiguientes, más, ciertamente, y para su inclusión en los contratos de locación de inmuebles para viviendas, han tenido una baja recepción en la sociedad.

Laura Chappe

Abogada

www.abogadalaurachappe.com.ar